나이스옥션 법원경매 광주 2024타경77748 [1] 광주광역시 광산구 운남동 387-24 남양아파트 103동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 "마지초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 단독
주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상20층 중 제2층 제206호로서,
　외벽 : 몰탈위페인팅마감 등
　창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 2의 나.공법상 제한사항" 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기　　타 : --
임대관계 : 미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

현재 제공된 JSON 데이터의 아파트 면적(excluUseAr: 59.88㎡)과 본건의 건물면적(76.14㎡) 사이에 차이가 있습니다. 본 보고서는 제공된 건물면적 76.14㎡를 기준으로 작성되었습니다.

사건번호

광주지방법원 2024타경77748 (1)

소재지

광주광역시 광산구 운남동 387-24 남양아파트 103동 2층206호

용도

아파트

감정가

167,000,000원

토지면적

41. 92㎡ (약 12.7평)

건물면적

76. 14㎡ (약 23.0평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

현

특이사항

중복사건

1.1. 입지조건

대상 물건은 광주광역시 광산구 운남동에 소재하며, "마지초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 20층 중 2층 206호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2019년 12월 6일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권금액 118,800,000원)이 말소기준권리입니다.

총 채권액

등기부채권 총액은 155,248,874원입니다.

말소 예정 권리

등기부 요약상 갑구의 가압류 및 강제경매, 을구의 근저당권은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, '지상권개요:'란이 비어있어 특이사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

임대 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 여부를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 아파트 단지가 다수 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

학군

마지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 정보

남양아파트는 1998년 11월에 사용 승인되었으며, 총 3개 동에 298세대로 구성되어 있습니다.

단지 내 총 주차대수는 171대로, 세대당 약 0.57대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

아파트 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건

동일 물건에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행될 수 있어, 절차 진행 및 낙찰 후 처리 과정에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있는 요인입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 되어 있으나, 실제 점유자와의 협의 또는 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 교육 및 교통 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 설정된 다수의 권리가 존재하여, 매각으로 대부분 소멸되어 낙찰자에게 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 중복 사건으로 인한 절차상의 주의와 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 관리가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 인한 꾸준한 수요 기대.

지역 개발 계획 및 부동산 시장 변화에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

경매 물건으로서 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 정보는 59.88㎡ (약 18평) 면적을 기준으로 하며, 해당 면적의 매매가는 141,000,000원에서 148,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 76.14㎡ (약 23평)으로, 제공된 매매 사례보다 약 1.27배 넓습니다.

이를 단순 비례하여 산정 시, 본건의 현재 시세는 약 179,000,000원에서 188,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 및 채권액

본건의 감정가는 167,000,000원이며, 등기부채권 총액은 155,248,874원입니다.

예상 입찰가 산정

본건의 감정가가 추정 시세 범위보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

총 채권액이 감정가와 유사하거나 초과하는 점을 고려할 때, 유찰보다는 정상적인 경매 진행이 예상됩니다.

하지만 경매의 특성상 무리한 입찰보다는 시세 및 향후 명도 비용, 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세가 감정가보다 높을 것으로 예상되므로, 감정가 수준 이상에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 경매 절차 진행 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 명도 가능성, 권리 관계 재확인 등을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.