나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72187 [2] 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 1동 1,2,지하1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72187 [2] 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 1동 1,2,지하1층 102호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경72187
• 주소: 광주광역시 광산구 북문대로583번길 35, 1동 1,2,지하1층 102호 (수완동,디프리마수완)
• 용도: 연립주택

광주지방법원 경매6계 2024타경72187 | 소재지: 광주광역시 광산구 북문대로583번길 35, 1동 1,2,지하1층 102호 (수완동,디프리마수완) | 감정가: 2,660,000,000원 | 최저가: 953,344,000원 | 용도: 연립주택

1. 광주지방법원 2024타경72187 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경72187 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 1동 1,2,지하1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 2,660,000,000원

토지면적: 543.61㎡ (약 164.48평)

토지지분: 543.614㎡ (약 164.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 190.71㎡ (약 57.68평)

건물지분: 190.7133㎡ (약 57.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 권리분석

본 건은 중복 병합 사건으로 진행 중입니다.

2025년 2월 27일자 신청 채권자인 서광주농협으로부터 2021년 8월 20일 작성된 점유자 이민의 무상임차확인각서가 제출되었습니다. 이는 점유자 이민이 무상으로 거주하고 있음을 의미하며, 명도 시 세심한 주의가 필요합니다.

2025년 5월 9일 채무자 겸 소유자 유한회사 더벨류에스로부터 '목록2.의 지하1층 천장, 벽체 구조체 마감 18㎡, 1층 천장 구조체 마감 5㎡'에 대한 불법건축물 및 증축 현황도가 제출되었으며, 2025년 5월 13일 해당 내용이 정정 및 변경되었습니다. 이는 불법 건축물 존재 가능성을 시사하며, 관련 법규 위반 여부 및 철거/이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

2025년 5월 13일 임차인 이민으로부터 유익비 비용상환청구서(금액 31,500,000원)가 제출되었고, 2025년 5월 20일 해당 내용이 정정 및 변경되었습니다. 이는 임차인이 건물에 지출한 비용에 대한 상환을 청구하는 것으로, 낙찰자가 부담하게 될 수 있는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 무상임차인의 존재, 불법건축물 신고, 유익비 상환 청구 등의 복합적인 권리 문제가 얽혀 있어, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "남부대학교" 남서측 인근에 위치한 디프리마수완 제1동 제1,2,지하1층 제101,102호로서, 주위는 연립주택단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 3. 건물의 구조

일련번호 가), 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물 중 제1,2,지하1층 제101,102호로서,

외벽: 치장벽돌쌓기 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 새시창호입니다.

1.3. 4. 이용상태

일련번호 가), 나) 연립주택으로 이용 중입니다.

1.3. 5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 6. 토지의 형상 및 이용상태

본 건 토지는 사다리꼴의 평지이며, 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 7. 인접 도로상태등

본 건은 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 8. 토지이용계획 및 제한상태

별도 기재 없음 (추가적인 확인 필요)

1.3. 9. 공부와의 차이

별도 기재 없음 (추가적인 확인 필요)

1.3. 10. 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

본 건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치하며, 주변에 남부대학교가 인접해 있어 관련 학술 및 교육 인프라 접근성이 양호합니다. 수완지구는 광주 내에서도 계획적으로 개발된 신흥 주거지역으로, 각종 편의시설, 상업시설, 공공시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수한 편입니다. 단지 내 및 인근으로 연립주택 및 단독주택이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용 또한 불편함이 적을 것으로 판단됩니다.

1.5. 상권분석

본 건이 소재한 수완동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 연립주택, 단독주택이 혼재된 대표적인 주거 밀집 지역입니다. 이에 따라 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원, 식당 등)이 잘 발달되어 있으며, 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 남부대학교가 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 관련 업종의 수요도 일부 기대할 수 있습니다. 대규모 상업 시설 접근성 또한 우수하여 전반적인 상권은 양호한 편이나, 본 건 자체의 직접적인 상업적 가치보다는 거주지의 이점을 활용하는 데 초점이 맞춰질 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에는 다양한 규모의 마트, 병원, 약국, 은행 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 다수의 학군이 인근에 분포하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 여가 및 문화 활동을 위한 공원, 문화센터 등의 시설 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 권리분석에서 언급된 내용들입니다.

점유자 이민의 무상임차: 2021년부터 현재까지 무상으로 거주 중인 점유자 '이민' 씨로 인해 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 점유자의 퇴거 의사, 협상 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

불법건축물 및 증축: 일부 면적에 대한 불법 건축물 및 증축 사실이 신고되었으며, 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재로 이어질 수 있습니다. 이로 인해 추가적인 법적 분쟁이나 재산상 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

유익비 상환 청구: 임차인 이민 씨가 주장하는 31,500,000원의 유익비 상환 청구는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다. 비용의 타당성 및 법적 근거를 철저히 검토해야 합니다.

중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행되므로, 사건 처리 과정 및 결과에 대한 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설 존재 가능성: 상세한 현장 조사와 해당 지자체 관련 부서 확인을 통해, 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사, 공장 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 공개된 정보로는 혐오시설의 명확한 존재는 확인되지 않았으나, 잠재적 리스크로 간주하고 면밀한 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 광주광역시 광산구 수완동의 우수한 주거 지역에 위치한 연립주택 물건입니다. 감정가는 26억 6천만원으로 높게 책정되어 있으나, 권리관계가 매우 복잡하고 잠재적 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다. 특히, 무상임차인, 불법건축물, 유익비 상환 청구 등의 문제는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 복합적인 문제들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 상당한 리스크를 안고 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

비록 권리상 복잡하고 잠재적 리스크가 크지만, 다음과 같은 점에서 투자 가치를 찾아볼 수 있습니다.

입지적 장점: 광주 수완지구의 잘 구축된 인프라와 주거 환경은 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

높은 감정가 대비 시세: 만약 권리 문제를 모두 해결하고 정상적인 명도가 이루어진다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

명도 협상 및 해결 능력: 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 전문적인 협상 능력과 법률적 지식이 있다면, 이러한 리스크를 오히려 기회로 전환할 수 있습니다.

본 건은 일반적인 투자자보다는, 철저한 사전 조사와 권리 분석 능력을 갖춘 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 명도 및 법적 문제 해결에 필요한 시간과 비용을 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매6계