나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72187 [1] 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 1동 1,2,지하1층 101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "남부대학교" 남서측 인근에 위치한 디프리마수완 제1동 제1,2,지하1층 제101,102호로서 주위는 연립주택단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가), 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상2층 건물 중 제1,2,지하1층 제101,102호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가), 나) 연립주택임.

설비내역

일련번호 가), 나) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리 평지이며, 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025.05.09.자 채무자겸소유자 유한회사 더벨류에스로부터 '목록1.의 1층 드레스룸 콘크리트 타설증축 구조체마감 16.2㎡ ' 불법건축물 및 증축현황도가 제출되었음 2025. 5.13. 정정·변경 2025.05.19.자 임차인 정자영으로부터 유익비 비용상환청구서(금액 64,522,500원)가 제출되었음 2025.5.20. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경72187 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 1동 1,2,지하1층 101호

용도: 연립주택

감정가: 2,660,000,000원

토지면적: 543.61㎡ (약 164.53평)

건물면적: 190.71㎡ (약 57.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서광주농업협동조합

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 재매각

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치하며, "남부대학교" 남서측 인근입니다.

주위는 연립주택단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항에 대한 특별한 내용은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (서광주농업협동조합, 1,968,000,000원, 2021.08.20. 접수) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다. (지상권 개요 부분은 공란으로 확인됨)

채무자 겸 소유자는 유한회사 더벨류에스입니다.

등기부채권 총액은 2,083,201,572원 입니다.

임차인 현황:

* 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-23

* 대항력: 없음

* 특이사항: 유익비 비용상환청구(64,522,500원)가 제출되었습니다. 보증금 및 차임이 없으므로 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 수완동 내 연립주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역에 위치합니다.

주변에 남부대학교가 있어 교육 관련 인프라를 기대할 수 있습니다.

상업시설 및 편의시설은 일반적인 택지개발지구의 수준으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

주변 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 지역은 연립주택 단지가 주를 이루고 있어 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

교통 상황은 대중교통 이용이 보통 수준이며, 자가용 이용 시 접근이 용이합니다.

인근 학교로는 초, 중, 고등학교 및 남부대학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 수완지구 내에서 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

불법건축물: 1층 드레스룸에 콘크리트 타설 증축된 16.2㎡가 불법건축물로 확인되었습니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 행정적 제재로 이어질 수 있으며, 상당한 추가 비용 발생 또는 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

임차인 유익비 청구: 임차인 정 로부터 64,522,500원의 유익비 비용상환청구서가 제출되었습니다. 대항력 없는 임차인이지만, 해당 금액의 처리가 경매 절차 또는 낙찰자의 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

재매각: 본건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 못했거나 해제된 사유가 있을 수 있습니다. 이는 가격 책정이나 물건 자체의 문제점을 시사할 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(26.6억원) 대비 주변 유사 물건의 최근 매매가(3억~5억원 수준)가 현저히 낮아, 감정가에 대한 신뢰도 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동의 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 16.2㎡ 규모의 불법 증축물이 존재하며, 임차인의 유익비 상환 청구 등 해결해야 할 법적, 행정적 이슈가 산재해 있습니다.

재매각 사건이라는 점과 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 본건의 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 근거가 됩니다.

잠재적 리스크를 정확히 평가하고, 이를 해결하기 위한 구체적인 비용과 절차를 확인한 후에 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

수완동이라는 지역적 이점을 바탕으로, 주거 가치가 높은 지역에 해당합니다.

만약 불법 건축물 문제를 합법적으로 해결하거나, 해당 면적의 가치 하락분을 감안하여 충분히 낮은 가격에 낙찰받는다면 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

재매각 물건은 경쟁이 낮을 수 있으며, 적절한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필수)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 74~85㎡)의 연립주택이 3억원에서 5억원 수준에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(190.71㎡, 약 57.71평)은 제공된 시세 정보의 물건들보다 약 2~2.5배 가량 크므로, 이를 바탕으로 환산한 시장 가치는 대략 7.7억원에서 11.2억원 범위로 추정됩니다.

그러나 감정가(26.6억원)는 이러한 시장가 추정치보다 훨씬 높게 책정되어 있으며, 불법 건축물(16.2㎡) 및 임차인의 유익비 청구(64,522,500원)와 같은 중대한 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 상기 시장가 추정치에서 리스크 해소 비용 및 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 및 추가 비용 발생 가능성을 감안할 때, 보수적인 관점에서 6억원에서 8억원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 불법 건축물의 철거 비용, 행정 절차 비용, 유익비 청구 해결 방안 등에 대한 면밀한 사전 조사를 거친 후에 최종 결정해야 합니다. 감정가의 30%~40% 수준이며, 이는 재매각 물건의 특성과 잠재적 문제점을 고려한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.