나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71856 [3] 전라남도 화순군 화순읍 405 교리 힐스테이트화순 제114동 제3층 제303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71856 [3] 전라남도 화순군 화순읍 405 교리 힐스테이트화순 제114동 제3층 제303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경71856
• 주소: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 제114동 제3층 제303호 (힐스테이트화순)
• 감정가: 242,000,000원
• 최저가: 86,733,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매8계 2024타경71856 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 제114동 제3층 제303호 (힐스테이트화순) | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 86,733,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경71856 (3)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 405 교리 힐스테이트화순 제114동 제3층 제303호

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 242,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (근린생활시설)

토지면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

건물 전용면적: 76.68㎡ (약 23.20평)

건물 지분율: 7668.009999999999

*본 물건은 상가(근린생활시설)로 아파트의 분양면적 개념과는 차이가 있습니다. 제시된 전용면적을 기준으로 상권 분석이 필요합니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층

이용 상태: 근린생활시설로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비

토지 이용 상태: 부정형 평지로 아파트 및 상업용 건부지

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 화순군 화순읍 교리 소재 "화순읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대입니다. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 화순 힐스테이트 단지 내 상가로서 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2.2. 상권 개요 및 토지 이용

본건 토지는 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어, 상업 시설로서의 용도와 주거 배후 수요를 동시에 갖는 복합적인 상권 형태를 띨 것으로 예상됩니다. 상업지역에 속해 있어 향후 상업적 이용 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

2.3. 혐오시설 체크

감정평가서상 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단지 내 상가의 특성상 쾌적한 환경이 조성되어 있을 것으로 판단되나, 현장 답사를 통해 주변 환경 및 유해 시설 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 통상적으로 낙찰 시 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능하지만, 최종 입찰 전 반드시 등기부등본을 통해 말소기준권리를 확인하고 매각으로 소멸되지 않는 인수 권리(예: 선순위 임차권, 유치권 등) 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 (핵심 리스크)

감정평가서에 의하면 임대관계는 "미상"입니다. 이는 현재 상가를 누가, 어떤 조건으로 점유하고 있는지 확인되지 않았음을 의미합니다.

잠재적 리스크:

1. **대항력 있는 임차인 존재 가능성:** 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수도 있습니다.

2. **명도 난이도:** 점유자가 불분명하거나 대항력 있는 임차인일 경우 명도(인도명령 또는 명도소송) 과정이 길어지거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3. **용도 일치 확인:** 상가로 이용 중이므로 실제 사업자등록 현황과 점유 관계를 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 특성 및 경쟁 환경

본건이 위치한 곳은 아파트 단지(힐스테이트화순) 내 또는 인접한 노선 상가지대입니다. 이는 고정적인 단지 내 거주민 수요와 외부 유입 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다. 경쟁 상가 현황(공실률, 임대료 수준) 및 업종 구성(병원, 학원, 기타 소매점 등)을 파악하여 적합한 임차 업종을 선정하는 것이 상가 투자의 핵심입니다.

4.2. 주요 생활 정보

행정 시설: 화순읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

주거 환경: 대규모 아파트 단지(힐스테이트화순)를 배후에 두고 있어 기본적인 유동 인구와 주거 수요가 풍부합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 화순 힐스테이트 단지 인근의 일반상업지역에 위치한 근린생활시설(상가)로, 비교적 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 접근성을 갖춘 물건입니다. 감정가가 2억 4천 2백만원대로 책정되어 있으며, 상업지역 토지를 확보한다는 점에서 장기적인 가치 상승 여력도 기대할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 '미상'인 점이 가장 큰 리스크이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 점유 현황을 명확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지 배후 수요와 노선 상가지대의 유동 인구를 동시에 확보할 수 있는 위치적 장점.

용도 가치: 일반상업지역 및 주거지역이 혼합된 곳에 위치하여 상업 시설로서의 활용도가 높음.

시설 상태: 비교적 최근에 건축된 힐스테이트 단지 내 상가로 기본적인 시설 설비(승강기, 난방 등)가 양호함.

**Disclaimer:** 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 판단의 최종 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 입찰 전 권리 분석 및 현장 조사를 통해 물건의 상태를 최종 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

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