나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71610 [1] 광주광역시 동구 수기동 89, 90-1 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "광주대교" 동측 인근에 위치한 충장홀리어스오피스텔 제1동 제8층 제803호로서 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 상업지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 중 제8층 제803호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 판넬 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔(주거형)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방, 기계식주차타워, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 주차장 출입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경71610 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89, 90-1 충장홀리어스오피스텔 제1동 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 설OO

건축년도: 2020년

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 동구 수기동에 위치한 충장홀리어스 오피스텔 제1동 제8층 제803호입니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 상업지대이며, 광주대교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 중 제8층에 해당하며, 북동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 갑3 압류 (동구(광주광역시))입니다. 본 물건은 을3 주택임차권 (설동호, 보증금 130,000,000원, 전입/확정일자 2021-04-05)을 인수해야 합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 낙찰자는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 합니다. 신탁등기, 동구(광주광역시) 외 압류, 설동호의 강제경매, 국민건강보험공단의 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다. 충장로 상권과 인접하여 패션, 맛집, 문화시설(영화관, 아시아문화전당 등)을 쉽게 이용할 수 있는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 인근의 큰 오피스텔 건물 상가에 편의점, 밀키트 가게, 세탁소 등 생활에 필요한 시설들이 위치하여 편리성을 더합니다.

5. 생활정보

본 오피스텔은 주거용으로 이용 가능하며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방, 기계식 주차 타워, 화재 탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있습니다. 건축물대장상 주차 대수는 총 40대로, 호실당 주차 비율은 약 0.71대입니다. 광주천이 인접해 있어 산책 및 운동하기 좋으며, 광주공원, 광주 미디어아트플랫폼 등 문화 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 되므로, 총 지출 금액을 면밀히 계산해야 합니다. 현재 광주광역시에서 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립을 추진 중이나, 이는 본 물건의 직접적인 입지 리스크와는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 광주광역시 동구 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 따라서 본 물건의 투자가치는 인수되는 보증금을 고려한 총 지출 금액과 주변 시세를 면밀히 비교 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년에 준공되어 비교적 최신 건물입니다.

* 중심 상업지구: 광주 동구의 주요 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 문화 및 여가시설 인접: 광주천, 광주공원, 아시아문화전당 등 문화 및 여가시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 143,000,000원이며, 2024년 11월 18일에 거래된 유사 오피스텔(2층)의 실거래가는 136,000,000원이었습니다. 본 물건의 전용면적은 23.62㎡(약 7.15평)입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 감안할 때, 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 138,000,000원 ~ 140,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 낙찰가가 본 물건의 실질적인 시장 가치에서 인수하는 보증금을 차감한 금액을 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 15,000,000원

총 예상 지출액 (입찰가 + 인수 보증금): 145,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.