나이스옥션 법원경매 광주 2024타경70471 [1] 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2024.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 동구 계림동 소재 "광주동부소방서" 북측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주위환경은
무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건 내 제12층 제1201호(복도식)로,

외벽: 인조석붙임 및 시멘트몰탈위페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 하이새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 스프링
클러설비 및 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지내 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측·남동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 내외
의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-
10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(계림8구역 주택재개발사업도로 노선번호 재
정비)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2022-04-12)(계림 3 도시환경정비사업 정비계획 변경 및
지형도면 고시)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별
건축물)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발사업)
<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역
(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

2024.06.27.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비는 2023년 11월부터 미납된 상태라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2024타경70471 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 12층1201호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

285,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

17. 67㎡ (약 5.35평)

1.5. 2.건물면적

39. 87㎡ (약 12.06평) (전용면적 기준)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

노OO

1.9. 특이사항

선순위임차권, 재개발구역, 대항력 있는 임차인

1.10. 주의사항

2024년 6월 27일자 부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 관리비는 2023년 11월부터 미납된 상태입니다.

1.11. 특수물건정보

선순위임차권, 재개발구역, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 동구 계림동 소재 광주동부소방서 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측, 남동측 및 남서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역(주택재개발사업), 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑9, 주택도시보증공사 명의의 가압류 (2024년 1월 12일 접수, 채권금액 6,407,000,000원)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번의 주택임차권(2023년 12월 14일 등기, 임대차보증금 188,100,000원, 전입일자 2021년 8월 24일, 확정일자 2021년 8월 24일)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 188,100,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 24일

* 확정일자: 2021년 8월 24일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 연계 임차인으로 보이며, 보증금 전액 미회수 시 잔액 인수 위험이 있습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 을3: 주택임차권 (노난이, 188,100,000원, 인수)

* 갑7: 소유권이전담보가등기 (주식회사대명투자개발)

* 갑9: 가압류 (주택도시보증공사, 6,407,000,000원, 말소)

* 갑11: 강제경매 (노난이, 193,172,711원, 말소)

* 갑7-2: 소유권이전담보권가처분 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

본 물건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 광주동부소방서가 있으며, 상가 및 주거 시설이 발달한 지역으로 상권 형성은 무난한 것으로 판단됩니다. 구체적인 상권 활성화 정도나 주요 편의시설, 문화시설 등의 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 주변 시설에 대한 외부 지도 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조의 26층 건물 내 12층에 위치한 복도식 아파트로, 외벽은 인조석붙임 및 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시창으로 마감되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내소화전, 스프링클러 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 단지 내 지하 주차장 시설도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2023년 11월부터 관리비가 미납된 상태로, 낙찰자가 인수해야 하는 관리비 범위에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 재개발 구역

본 물건은 주택재개발사업 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 진행에 따른 변동사항 및 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 선순위 임차권/대항력 있는 임차인

보증금 188,100,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

6.4. 기타

소유권이전담보가등기 및 소유권이전담보권가처분이 존재하여 향후 소유권 변동 과정에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 주거 및 상업 혼용 지역에 위치한 아파트로서, 일반적인 교통 및 생활 여건은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 재개발 구역 지정으로 인한 불확실성, 미납 관리비 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위에 있는 임차권이 존재하여 인수 부담이 명확하므로, 이에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광주 동구의 재개발 구역 내 위치로 향후 개발 가능성 내포

* 아파트, 단독주택, 근린생활시설 혼재 지역으로 주거 및 상업 활동 용이

9. 예상 입찰가

감정가는 285,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 188,100,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 하며, 이는 시세, 향후 개발 가치, 예상되는 추가 비용(미납 관리비, 명도 비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.