나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69631 [1] 광주광역시 남구 방림동 466-3, 62-27, 468, 469-1 금호맨션 제101동제102동 제20층 제2008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "광주방림초등학교" 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상22층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측과 북측으로 각각 왕복4차선 및 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역(2012-07-15), 대로3류(폭 25m-30m)(접합).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경69631 (1)

소재지: 광주광역시 남구 방림동 466-3, 62-27, 468, 469-1 금호맨션 제101동 제102동 제20층 제2008호

용도: 아파트

감정가: 294,000,000원

1.2. 면적정보

토지면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

토지지분: 41.52㎡ (약 12.56평)

건물면적: 124.28㎡ (약 37.61평)

건물지분: 124.28㎡ (약 37.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 경매정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에 *대부주식회사

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "광주방림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 건물구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상22층 건물로서,

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등

내벽: 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등

창호: 하이샷시 창호 등임.

2.4. 건물이용상태

아파트로 이용중임.

2.5. 설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

2.6. 토지이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

2.7. 접도상황

본건 소재 부지 동측과 북측으로 각각 왕복4차선 및 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.8. 토지이용계획

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역(2012-07-15), 대로3류(폭 25m-30m)(접합).

2.9. 공부상차이

없음.

2.10. 참고사항

기타참고사항(임대관례 및 기타): 없음.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

임차인: 에 *대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

3.2. 말소기준권리

을6 근저당권 (2020-02-18, 에스비아이저축은행, 금122,100,000원)

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 을6 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 이에 대한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3.4. 인수보증금합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건 주변에는 아파트 단지 및 주거 지역에 필요한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 다수의 소규모 상가 및 편의점, 슈퍼마켓 등이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 식음료 이용이 편리합니다.

* 은행, 병원, 약국 등 생활필수업종이 근거리에 위치하여 접근성이 양호합니다.

4.2. 상권특성

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근 주민들을 대상으로 하는 지역 상권이 형성되어 있습니다. 대형 상업 시설보다는 생활밀착형 상업시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 광주방림초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 그 외 인근 지역에 중학교 및 고등학교가 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

5.2. 편의시설

* 단지 내 또는 인근 상가를 통해 생필품 구매 및 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 더불어 금호평생교육관 등 주민 편의를 위한 문화시설도 인근에 위치합니다.

* 전반적으로 생활 편의성은 양호한 수준입니다.

5.3. 교통시설

* 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 광주1호선 학동·증심사입구역을 도보로 이용 가능합니다.

* 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근이 용이합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 전반적으로 쓰레기 소각장 건립 관련 이슈가 지속적으로 논의되고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 동일 부동산에 대해 다른 사건번호로 경매가 진행될 수 있으므로, 진행 중인 다른 경매 사건이 있는지, 있다면 어떤 내용인지 추가적인 확인이 필요합니다. 중복 사건은 경매 절차의 복잡성이나 낙찰 후 인수 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재까지 확인된 등기부등본 내역에는 지상권 등기가 존재하지 않습니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

본 건 금호맨션은 1994년에 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 건물 노후화로 인한 유지보수 필요성이나 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본건 광주광역시 남구 방림동 소재 금호맨션 아파트 경매물건은 광주방림초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖추어진 곳입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 제3종일반주거지역으로 용도상 주거 기능에 적합합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 다수의 근저당권 및 전세권 등이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항과 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 미확인 사항은 투자 전 반드시 명확히 확인하고 넘어가야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경을 기반으로 하나, 중복사건 및 미확인 권리에 대한 철저한 분석이 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

8.1. 우수한 입지

* "광주방림초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 지역으로서 필요한 각종 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

* 본 건이 위치한 지역은 일반적인 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 철근 콘크리트조 건물로 구조적 안정성이 확보된 편입니다.

8.3. 명확한 권리관계 (예상)

* 말소기준권리보다 후순위인 다수의 근저당권 및 전세권 등이 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 용이합니다. (단, 미확인 권리 주의)

8.4. 아파트 면적 정보

* 건물면적은 124.28㎡ (약 37.61평)이며, 이는 전용면적과 공급면적을 포함하는 면적으로 이해될 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 전용면적과 공급면적의 정확한 구분이 어렵습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 향후 시장 전망, 낙찰 후 예상 명도 비용, 추가 권리 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수되는 보증금은 0원이므로 인수 비용은 발생하지 않습니다. 그러나 앞서 언급된 중복사건, 미확인 지상권 등의 리스크를 충분히 감안하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 아파트 단지의 최근 3~6개월간 실거래가 추이, 유사 평형 매물의 현재 호가, 본건의 층수 및 향 등 구체적인 물건 가치 평가 및 철저한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.