나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3839 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-132호 외 7개호 [일련번호 가) - 아)]로서, 주변은 공공기관, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 씨-132호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 디-107호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비-202호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 내부 인테리어 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비- 219호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-211호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-212호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨-307호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.
일련번호 아) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨- 319호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나), 라) - 아) 공실임.
일련번호 다) 아트갤러리로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3839 (6)

소재지: 전라남도 나주시 우정로 10 (빛가람동), 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-212호

용도: 지식산업센터

감정가: 125,000,000원

토지면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지 지분: 62.79㎡ (약 19.00평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물 지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천지농업협동조합

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다양한 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집한 업무지대입니다.

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 제반 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

부동산 리뷰에 따르면, 주차 편의성, 조용한 환경, 공원 및 맛집과의 접근성이 좋다는 평가가 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 천지농업협동조합의 근저당권(을1) 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 분석이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-12

대항력: 있음

비고:

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 모두 변제받거나, 인수되지 않는다고 해석될 수 있으나, 실제 인수 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 빛가람동은 나주 혁신도시의 중심 지역으로, 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관이 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

다양한 근린생활시설과 업무시설이 공존하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

주변에 아파트 단지가 있어 직주근접의 수요와 함께 지역 주민을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 공공기관 및 업무시설 밀집 지역으로 관련 종사자들의 배후 수요가 있습니다.

* 주변 생활 편의시설로는 상업시설, 근린생활시설 등이 있습니다.

* 호수공원 및 전망대 등 관광 시설과도 인접하여 지역 내 정주 여건이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인의 현황이 명확히 파악되었고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 계약 내용 및 보증금 회수 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 여러 물건 중 하나이므로, 다른 담보물의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 나주 혁신도시의 핵심 지역에 위치한 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

한국전력공사 본사 인근이라는 점은 직주근접 수요를 높이는 요인으로 작용합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

전반적으로는 지역 내 주요 인프라 접근성이 좋고, 업무 및 생활 환경이 잘 갖춰진 편입니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 핵심 입지: 한국전력공사 본사 등 주요 공공기관 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 지식산업센터로서의 활용성: 업무 공간으로서의 가치가 높으며, 관련 기업 유치 용이.

* 양호한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성 및 주변 편의시설 이용이 편리함.

* 낮은 인수 보증금: '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있음 (추가 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가는 125,000,000원입니다.

본 건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있어, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 간주하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 개별 가치, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 투자 목적 등을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 고려되나, 본건의 특수성을 감안하여 추가적인 시세 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.