나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3839 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-132호 외 7개호 [일련번호 가) - 아)]로서, 주변은 공공기관, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 씨-132호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 디-107호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비-202호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 내부 인테리어 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비- 219호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-211호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-212호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨-307호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.
일련번호 아) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨- 319호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나), 라) - 아) 공실임.
일련번호 다) 아트갤러리로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3839 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 2층 비-219호

용도: 지식산업센터

감정가: 107,000,000원

토지면적: 51.36㎡ (약 15.54평)

건물면적: 37.30㎡ (약 11.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공공기관, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통수단 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건이 속한 단지 내에는 포장도로가 개설되어 있습니다.

주변 시설: 나주혁신도시(빛가람동) 내에 위치하며, 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관이 인접해 있습니다. 또한, 주변에 상업시설, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (천지농업협동조합, 2023-05-03)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

주요 등기 현황:

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (이태양, 2023-05-03)

* 을1: 근저당권 (천지농업협동조합, 2023-05-03, 936,408,000원, 말소기준)

* 을2: 근저당권 (유한회사혜안도아, 2023-05-15, 251,529,600원, 말소)

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-09-14, 255,000,000원, 말소)

* 갑4: 임의경매 (천지농업협동조합, 2024-05-20, 830,499,367원, 말소)

* 을2-1: 2번근저당권압류 (광주광역시, 2024-08-14, 말소)

* 갑5: 압류 (나주시, 2024-10-25, 말소)

* 을2-2: 2번근저당권부채권 근질권설정 (한국남방개발주식회사, 2025-02-28, 2,236,043,150원, 말소)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 지식산업센터이며, 공장 및 제2종 근린생활시설 용도로도 활용 가능합니다.

건물 규모: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 나동 2층 비-219호입니다.

주변 상권: 한국전력공사 본사를 비롯한 공공기관, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집한 업무지구 내에 위치합니다.

주요 이용 시설: 주변은 업무 및 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상되며, 지식산업센터 및 상가 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

현황: 현재 본 건(2층 비-219호)은 공실 상태입니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성: 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 용이하며, 차량 접근성이 좋습니다.

주요 시설: 한국전력공사 본사와 같은 주요 공공기관이 인접해 있으며, 나주혁신도시 내의 다양한 상업시설, 병원, 은행 등이 근거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

편의시설: 주변에 식당, 카페, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 담보물에 대한 추가적인 경매 진행 가능성 또는 채무 부담 등을 고려해야 합니다.

장기 공실 가능성: 현재 본 건이 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 확인되어 잠재적인 임차인 확보 및 공실 장기화 위험이 존재합니다.

미상 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 인수될 수 있는 권리나 숨겨진 임차인의 존재 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

지식산업센터 관련 법규: 지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 용도 외 사용이 제한될 수 있으며, 주거용으로 오인하여 분양받는 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 본 건은 공장 또는 근린생활시설 용도로 활용 가능하나, 정확한 사용 목적 및 관련 규제 확인이 필요합니다.

건물 관리: 대규모 지식산업센터의 경우, 관리비 미납, 건물 관리 상태, 주차 공간 확보 등 건물 자체의 관리 문제도 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시(빛가람동)의 중심업무지구 내에 위치한 지식산업센터입니다. 한국전력공사 본사를 비롯한 주요 공공기관이 인접해 있고, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지적인 강점을 가집니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상으로 확인되어 임차인 확보 및 수익 창출에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 지식산업센터 관련 법규 및 용도 제한 사항을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 기관 인접성: 한국전력공사 본사 등 주요 공공기관이 밀집해 있어 관련 기업의 사무실 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 성장 잠재력: 나주 혁신도시 개발 계획에 따른 향후 지역 성장 및 지식산업센터 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 공장, 연구소, 사무실 등 다양한 산업 및 업무 시설로 활용 가능하여 잠재적 임대 수요가 있습니다.

* 교통 및 인프라: 편리한 교통망과 잘 갖추어진 생활 편의 시설은 우수한 정주 여건을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 107,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 해당 감정가를 기준으로 시장 상황, 공실률, 예상 임대 수익률, 지식산업센터의 특성 및 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 지식산업센터의 임대료 수준(예: 10평대 사무실 월 50만원 수준)과 예상되는 투자 회수 기간을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 실질적인 임대 가능성을 면밀히 분석하고 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.