나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3839 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-132호 외 7개호 [일련번호 가) - 아)]로서, 주변은 공공기관, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 씨-132호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 디-107호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비-202호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 내부 인테리어 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비- 219호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-211호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-212호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨-307호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.
일련번호 아) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨- 319호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나), 라) - 아) 공실임.
일련번호 다) 아트갤러리로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-211호

용도: 지식산업센터 (공장, 제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

총 건물 호수: 198호 (게토333지식산업센터 기준)

1.3. 매각 정보

감정가: 125,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO (천지농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치함.

주변은 공공기관, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 제반 차량 출입 가능함.

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통수단 이용은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상, 소유권이전 및 신탁등기말소(2023-05-03, 이태양), 근저당권(2023-05-03, 천지농업협동조합, 936,408,000원)이 말소기준권리임.

이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나 모두 말소 예정임.

등기부채권 총액: 1,442,937,600원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2023년 5월 3일 접수된 천지농업협동조합 근저당권(을1)임.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 을2-1(압류), 을2-2(근질권), 갑4(임의경매), 갑3(가압류), 갑5(압류) 등 대부분의 등기사항이 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권개요: 해당 없음으로 기재되어 있음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 인수 보증금이 0원이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

나주 혁신도시 내 업무지대에 위치하여 공공기관 종사자 및 관련 업종 배후수요가 있음.

인근에 아파트단지가 있어 배후 주거 수요도 일부 존재함.

4.2. 상업 시설 및 공공 기관

한국전력공사 본사 등 다수의 공공기관이 인접해 있어 관련 지원 시설 및 서비스 업종의 수요 기대 가능.

근린생활시설이 혼재하여 지역 상권 활성화 가능성 내포.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

인근 편의시설 및 기반 시설 이용은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 최종 낙찰까지 권리 변동 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 공실 및 임대 현황

본 건이 속한 건물의 일부(가, 나, 라 - 아)는 공실 상태임.

해당 호실(씨-211호)의 정확한 이용 상태 및 임대 현황은 미상임.

임대 관계 미상으로 인한 공실 및 수익률 변동 리스크 존재.

6.3. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 물건의 매각 진행 또는 연체 상황이 본 경매에 영향을 미칠 수 있음.

건축물대장상 용도 외 (제2종근린생활시설) 활용 가능성이 있어, 업종 선택 시 고려해야 함.

7. 종합 의견

나주 혁신도시 내 위치한 지식산업센터로, 공공기관 밀집 지역의 배후 수요를 기대할 수 있음.

현재 다수의 권리 관계가 정리되는 과정에 있어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임대 현황 미상 및 공실 리스크는 존재함.

토지 및 건물 면적 대비 감정가가 적정 수준인지, 향후 임대 수익 창출 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

주변 공공기관 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

말소기준권리 하위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리관계는 비교적 명확함.

지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다목적 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없어 감정가 125,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실 가능성, 복비 및 취득세 등 부대 비용을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

명확한 임대/공실 현황 파악이 우선되어야 하며, 이를 바탕으로 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.