나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3839 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-132호 외 7개호 [일련번호 가) - 아)]로서, 주변은 공공기관, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 씨-132호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 디-107호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비-202호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 내부 인테리어 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비- 219호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-211호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-212호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨-307호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.
일련번호 아) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨- 319호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나), 라) - 아) 공실임.
일련번호 다) 아트갤러리로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3839 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333 지식산업센터 나동 1층 디-107호

건물구분: 집합건물 (근린상가)

토지면적: 57.94㎡ (약 17.53평)

건물면적: 42.08㎡ (약 12.73평)

감정가: 260,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO (천지농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근 업무지대에 위치함.

* 건물: 게토333 지식산업센터 나동 1층 디-107호. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 소재함.

* 주변 환경: 주변은 공공기관, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 업무지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 단지 내 포장도로가 개설되어 있어 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통수단 이용은 보통임.

* 토지: 정방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 2023년 5월 3일자 근저당 (천지농업협동조합, 을1)보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 등기부채권 총액: 약 1,442,937,600원. 이는 대부분 매각으로 소멸될 권리이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임대 관계는 미상임. 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상되나, 현장 조사 등 추가적인 확인이 필요함.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대한 대비가 필요함.

4. 상권분석

* 주요 특징: 나주 혁신도시 내 핵심 업무지구에 위치하며, 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관이 밀집해 있음.

* 배후 수요: 주변 공공기관 종사자와 인근 아파트 단지 거주자를 주요 잠재 고객으로 확보할 수 있음.

* 경쟁 환경: 지식산업센터 및 근린생활시설의 특성상 유사 업종의 경쟁이 존재할 수 있으나, 입지 조건을 고려할 때 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보임.

* 지역 개발: 혁신도시 내 중심 상업지구에 위치하여 지속적인 발전 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 교통: 대중교통 및 차량을 이용한 시내외 접근성이 우수하여 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

* 주거 환경: 아파트 단지 등 주거 지역과 인접하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본 물건(일련번호 나)은 현재 공실 상태임. 지식산업센터 내 상가의 경우, 경기 상황, 입점 업종의 특성, 주변 상권 활성화 정도에 따라 공실률 변동 가능성이 있음.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 저항 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 자체 조사 결과, 주변 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 주요 업무지구에 위치한 게토333 지식산업센터 내 근린상가임. 한국전력공사 본사 등 주요 공공기관의 인접성, 양호한 교통 및 생활 인프라는 본 물건의 안정적인 가치 유지 및 상승 가능성을 뒷받침함. 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이라는 점도 장점임. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 전 반드시 확인해야 할 부분임. 지식산업센터 내 상가로서 업종 제한 가능성 및 상권 활성화 여부를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 나주 혁신도시 중심 업무 지구 내 위치, 한국전력공사 본사 등 주요 기관 밀집 지역.

* 탄탄한 배후 수요: 풍부한 공공기관 종사자 및 인근 배후 수요 확보 가능.

* 안전한 권리 관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받을 경우 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

본 물건의 현재 시세, 지역 내 수요, 공실 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정함. 인수 보증금은 0원으로, 본 물건의 투자 가치를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 권장함.

예상 입찰가 범위: 208,000,000원 ~ 240,000,000원 (감정가의 80% ~ 92%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.