나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3839 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-132호 외 7개호 [일련번호 가) - 아)]로서, 주변은 공공기관, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 씨-132호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 디-107호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 시멘트몰탈 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비-202호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 내부 인테리어 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 비- 219호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.
일련번호 마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-211호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 2층 씨-212호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 석고보드마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨-307호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.
일련번호 아) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 씨- 319호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등,
내벽 : 벽지 도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나), 라) - 아) 공실임.
일련번호 다) 아트갤러리로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경3839 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-132호

용도: 근린상가

감정가: 314,000,000원

토지면적: 69.51㎡ (약 21.03평)

토지지분: 69.51㎡ (약 21.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

건물지분: 50.481㎡ (약 15.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO (천지농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

물건명세서 작성일: 2026년 05월 28일

1.2. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-132호입니다.

* 주변 환경: 본건이 소재한 단지 주변은 공공기관, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통수단 이용은 보통입니다.

* 토지 현황: 해당 토지는 정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로: 본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 03일 접수된 천지농업협동조합 근저당권 (을1)입니다.

* 권리 내역:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 천지농업협동조합)

* 근저당권 (을2, 유한회사혜안도아)

* 가압류 (갑3, 주택도시보증공사)

* 임의경매개시결정 (갑4, 천지농업협동조합)

* 2번근저당권부채권 압류 (을2-1, 광주광역시)

* 압류 (갑5, 나주시)

* 2번근저당권부채권 근질권설정 (을2-2, 한국남방개발주식회사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건(씨-132호)은 공실인 것으로 파악됩니다.

* 다만, "임대관계는 미상임"이라는 정보가 있으므로, 실제 점유 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 경우 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 정보: 게토333 지식산업센터 나동은 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 건축물대장상 사용승인일은 2021년 11월 24일입니다. 본건(씨-132호)은 1층에 위치하고 있습니다.

* 주요 용도: 본건의 용도는 근린상가이며, 건물 자체는 공장 및 제2종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

* 주변 상권: 한국전력공사 본사를 중심으로 한 공공기관 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 인근 아파트 단지 및 근린생활시설과의 연계를 통해 상권 잠재력을 확보하고 있습니다.

* 이용 상태: 본건(씨-132호)을 포함한 일부 호실은 공실 상태이며, 다른 호실(다)은 아트갤러리로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 공공기관, 상업시설, 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 및 의료시설: 나주 혁신도시에 위치하여 관련 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건(씨-132호)이 현재 공실 상태로, 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 정확한 점유 및 임대차 현황 파악이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 명도 문제나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 상권 경쟁: 지식산업센터 내 유사 용도의 상가 간 경쟁이 존재할 수 있습니다.

* 관리비: 공실 기간 동안에도 건물 관리비는 지속적으로 발생하므로, 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 중심부에 위치한 게토333 지식산업센터 내 근린상가로, 한국전력공사 본사를 비롯한 공공기관과 배후 주거 단지를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석을 특징으로 합니다.

비교적 신축 건물(2021년 11월 사용승인)이라는 점 또한 긍정적 요소입니다.

하지만 본건(씨-132호)은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 가치는 높으나 공실 및 임대차 관련 불확실성을 해소하기 위한 전략적 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 한국전력공사 본사 인근, 혁신도시 내 중심 상권으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 유리.

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없음.

* 최신 건물: 2021년 사용승인된 건물로 시설 노후화 부담 적음.

* 개발 잠재력: 나주 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 기대.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보상 별도의 인수 보증금은 없습니다.

본 건의 감정가는 314,000,000원이며, 이는 물건의 기초 가치 판단의 기준이 됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 시장 상황, 예상 임대 수익률, 향후 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 시세 및 주변 임대/매매 사례 조사를 통해 적정 입찰 범위를 설정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.