나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3877 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며 북동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호 가 - 다는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층/지하1층 내 제나동 제1층 제씨-105호 외 2개호로서, (사용승인일: 2021.11.24.)

- 외벽: 노출콘크리트 및 복합판넬 마감 등,
- 내벽: 석고보드 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 바닥: 하드너 마감 등,
- 창호: 샷시창호 및 전면 유리 마감 등임.

이용상태

본건 가 - 다는 공장(지식산업센터, 현황 공실)으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템에어컨에의한 냉난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 본건 기호 가, 나, 다(제씨-105호 - 제씨-107호) 및 (제씨-108호 - 제씨-110호)는 튼상가로서 일체로 이용되고 있으나, 당해 평가물건은 귀 목록상(제씨-105호, 제씨-106호, 제씨-107호)인 바 업무진행시 재확인바람.

- 본건 기호 가, 나, 다는 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 현황 3개 호수(제씨-105호, 제씨-106호, 제씨-107호))를 벽체구분 없이 사용중인"튼상가"로서, ① 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획 시설이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정될 수 있는 점, ② 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 점, ③ 형태, 규모 등으로 보았을 때, 개별 호의 단독 효용가치가 여전히 존재하고 있다고 판단되며, 추후 업무진행시 재확인하시기 바람.
- 본건 기호 가, 나, 다 사이에 일부 석고보드 벽체 작업이 되어 있으니, 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각
목록1,2,3은 벽체구분 없이 사용중인 튼상가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경3877 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-105호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장, 제2종근린생활시설 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 201.18㎡ (약 60.86평)

토지지분: 201.18㎡ (약 60.86평)

건물면적: 146.10㎡ (약 44.19평)

건물지분: 146.10㎡ (약 44.19평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 942,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트형 공장, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 북동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 건물은 북측 및 서측으로 각각 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입에 매우 유리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 활용에 다양한 가능성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 2월 21일 접수된 천지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 외에 김영옥 명의의 소유권이전 및 신탁등기말소(갑2), 천지농업협동조합의 임의경매개시결정(갑3), 서울신용보증재단의 가압류(갑4), 나주시의 압류(갑5) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다. 매각으로 인해 위에서 언급된 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건은 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-105호에 위치하며, 주 용도는 지식산업센터입니다. 사용승인일은 2021년 11월 24일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 현재는 공실 상태로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설 및 배후 수요

"한국전력공사 본사"가 인근에 위치하여 관련 업종의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 다양한 아파트형 공장, 근린생활시설, 관공서 등이 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. "튼상가" 특성 분석

본 물건(씨-105호)을 포함한 목록 1, 2, 3 (씨-105호, 씨-106호, 씨-107호)은 현재 벽체 구분 없이 하나의 "튼상가"로 사용되고 있습니다. 감정평가서에 따르면, 각 구분 건물의 위치 및 면적이 특정 가능하고, 구획 시설 철거가 일시적일 수 있으며, 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않는다고 판단됩니다. 따라서 개별 호의 단독 효용 가치가 여전히 존재한다고 평가됩니다. 다만, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하며, 한국전력공사 본사가 인근에 있어 관련 편의시설 이용이 편리합니다. 나주 혁신도시 내에 위치하여 병원, 은행, 식당, 카페 등 현대적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 공공시설

관공서가 인근에 위치하고 있으며, 나주혁신도시 개발 계획에 따른 다양한 공공 및 교육 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 기존 임차인과의 관계나 새로운 임대차 계약 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 이러한 위험은 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

6.2. "튼상가"의 활용 및 관리

현재 벽체 구분 없이 사용 중인 "튼상가" 형태는 유연한 공간 활용이 가능하지만, 향후 개별 호 분할이나 매각 시 내부 복원 등에 대한 추가적인 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 토지이용계획

다양한 용도지역 및 지구 지정(준주거지역, 지구단위계획구역, 산업복합구역, 연구개발특구 등)은 개발 및 활용 측면에서 긍정적일 수 있으나, 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시에 위치한 신축 지식산업센터로, 한국전력공사 본사와 인접한 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히 2021년 사용승인된 현대적인 건물이며, 토지이용계획상 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다. '튼상가' 형태로 현재 공실 상태이나, 공간 활용성이 높고 개별 호의 효용 가치가 존재한다는 평가가 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 "한국전력공사 본사" 인근의 핵심 입지

* 2021년 준공된 현대적인 신축 건물

* 개발 호재가 많은 지역으로 미래 가치 상승 기대

* '튼상가' 형태를 활용한 유연한 공간 활용 가능성

* 현재 공실 상태로 즉시 임대 또는 직접 사용 가능

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 942,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으며, 건물의 신축 연차, 입지 조건, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으므로, 이를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 감정가의 80% 수준인 약 753,600,000원 전후를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.