나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3891 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 내에 위치하며 주위는 공공기관, 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 입지한 상업 업무지대입니다.

교통상황

차량접근 용이하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 4개호로서
외벽 : 인조석붙임, 복합판넬 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

일반건축물대장상 공히 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

공용위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2015-03-27) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3891 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-106호

용도: 지식산업센터

감정가: 315,000,000원

토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOO (천지농업협동조합으로 추정)

등기부채권 총액: 1,328,804,080원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 입지한 상업 업무지대입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층에 해당하며, 외벽은 인조석붙임, 복합판넬 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

건물 용도

일반건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다.

설비내역

건물에는 공용 위생설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 현재 지식산업센터 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역(빛가람동 1,500m), 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 천지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매, 을2-1 압류, 을2-2 근질권 등은 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

제공된 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 등이 명시되어 있지 않아, 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입(사업)일자: 2024-02-08

확정일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 개발 현황

본 물건은 나주 혁신도시 내 핵심 지역에 위치하며, 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정된 지역으로, 지속적인 도시 발전 및 산업 활성화가 기대되는 잠재력이 높은 상권입니다.

업종 특성

지식산업센터로서 관련 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등의 기업체 입주가 주를 이루며, 건물 내 제2종근린생활시설도 포함되어 있어 관련 업종의 상권 형성 또한 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

나주 혁신도시 내에 위치하여 각종 행정기관, 금융기관, 병원, 상업시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 및 접근성

단지 북측의 왕복 4차선 도로와 인접하고 있으며, 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용도 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권 확보를 위해 여러 부동산이 묶여 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 이는 채권자의 전반적인 채무 상황을 보여주는 지표가 될 수 있으나, 본 경매 절차에 직접적인 낙찰자의 인수 부담으로 작용하지는 않습니다.

가축사육제한구역

토지 이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 건물의 직접적인 사용 수익이나 가치에 큰 영향을 미치지 않는 제한 사항입니다.

혐오시설

인근 지역에 대한 자체 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 중심부에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 한국전력공사 등 주요 기관과의 인접성, 혁신도시 및 연구개발특구 지정 등 개발 호재는 향후 자산 가치 상승을 기대하게 합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들이 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 따라서 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 핵심 입지: 정부 주도 개발 지역으로 풍부한 배후 수요와 높은 미래 가치.

* 우수한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 직주근접 및 물류 이동에 유리.

* 권리 관계 명확: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 보증금 없는 임차인 없음.

* 개발 잠재력: 연구개발특구, 혁신도시 개발 지구 지정으로 인한 지속적인 성장 기대.

* 다용도 활용 가능: 지식산업센터 및 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능하여 임대 수익 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 감정가는 315,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 해당 물건의 현 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 공실률, 예상 임대 수익률, 그리고 향후 나주 혁신도시의 발전 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 총 채무액이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰 가능성 및 차기 입찰가의 변동 추이를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 조사, 관련 법규 검토, 전문가 상담 등을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.