나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3891 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 내에 위치하며 주위는 공공기관, 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 입지한 상업 업무지대입니다.

교통상황

차량접근 용이하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 4개호로서
외벽 : 인조석붙임, 복합판넬 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

일반건축물대장상 공히 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

공용위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2015-03-27) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2024타경3891 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 천OOO이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 186-1번지(신 주소: 전라남도 나주시 우정로 10)에 위치한 게토333지식산업센터 나동 1층 C-103호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 건축물대장 상 사용승인일은 2021년 11월 24일입니다.

1.2. 2. 토지 정보

토지 면적은 67.06㎡ (약 20.29평)으로, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 3. 건물 정보

건물 면적은 48.70㎡ (약 14.73평)이며, 용도는 일반건축물대장 상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 315,000,000원입니다. 토지 면적은 67.06㎡ (약 20.29평), 건물 면적은 48.70㎡ (약 14.73평)입니다.

1.4. 경매 정보

본 경매는 채권자 천OOO에 의해 신청된 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

물건지 인근에는 한국전력공사 본사를 비롯하여 다수의 공공기관, 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 북측으로 왕복 4차로 도로와 접하고 있습니다. 또한, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전은 2023년 3월 13일 이용대 씨 명의로 이루어졌습니다. 등기부상 총 채무액은 약 13억 2천 8백 8십만원에 달하며, 주요 권리로는 천지농업협동조합의 근저당(말소기준권리, 2023.03.13. 접수, 10억 3백 9십만원), 유한회사혜안도아의 근저당(2023.04.28. 접수, 2억 3천만원), 경기신용보증재단의 가압류(2023.10.05. 접수, 9천 4백 9십만원), 천지농업협동조합의 임의경매(2024.05.20. 접수, 8억 9천 6백 3십만원) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권 (천지농업협동조합, 2023년 3월 13일 접수)입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도

본 물건의 주요 용도는 지식산업센터이며, 건축물대장 상 공장 및 제2종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

4.2. 지역 분석

나주 빛가람 혁신도시는 한국전력공사 본사를 중심으로 공공기관 및 관련 업무시설이 집약된 지역입니다. 이에 따라 안정적인 수요층을 기반으로 하는 상업 업무 지구로서의 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 식당 등이 다수 분포하고 있어 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

도보 또는 차량으로 접근 가능한 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 주변에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

지역 거점 병원이나 종합병원과 같은 의료 시설 접근 또한 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 채무 총액이 감정가를 상당폭 초과하고 있습니다. 이는 소유주 또는 관련 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 낙찰 후 추가적인 권리 관련 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건상 리스크

지식산업센터의 특성상 공실 발생 시 임대 수익 확보가 어려울 수 있으며, 경기 변동에 따라 부동산 가치 역시 변동될 가능성이 있습니다. 1층 상가의 경우, 허가된 용도 외의 사용은 제한될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 연구개발특구 등의 규제가 있으나, 본 건 물건의 직접적인 건축 또는 이용 행위에 중대한 영향을 미치지는 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 한국전력공사 인근의 빛가람 혁신도시 핵심 상업 업무지구에 위치한 지식산업센터로서, 1층 상가로서의 우수한 접근성과 가치를 지니고 있습니다. 권리관계는 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 높은 채무 총액은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내에서도 한국전력공사 및 주요 공공기관과 인접한 핵심 입지입니다.

* 1층 상가로서의 높은 가시성 및 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지속적인 혁신도시 개발 및 공공기관 이전 효과로 인한 배후 수요 증가가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 315,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 향후 예상되는 임대 수익률, 공실 가능성, 지역 부동산 시장 전망, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.