나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3891 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 내에 위치하며 주위는 공공기관, 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 입지한 상업 업무지대입니다.

교통상황

차량접근 용이하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 4개호로서
외벽 : 인조석붙임, 복합판넬 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

일반건축물대장상 공히 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

공용위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2015-03-27) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경3891 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-104호

* 감정가: 315,000,000원

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

* 건물 지분: 48.7㎡ (약 14.73평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층

* 건물 외벽: 인조석붙임, 복합판넬 등

* 건물 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 건물 창호: 새시창호

* 건물 설비: 공용 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비

1.4. 토지 정보

* 토지 면적: 67.06㎡ (약 20.29평)

* 토지 지분: 67.06㎡ (약 20.29평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용 상태: 정방형의 토지로서 지식산업센터 건물 부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 단지 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접함

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역(빛가람동 1,500m), 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구

1.5. 용도 및 현황

* 건물 용도: 지식산업센터 (일반건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 315,000,000원

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 남서측 인근에 위치.

* 주변 지역: 공공기관, 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 입지한 상업 업무지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 접근성: 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 주변 시설

* 공공기관: 한국전력공사 본사 등 다수의 공공기관이 인근에 밀집해 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설 및 업무시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 혁신도시 인프라: 나주혁신도시 내에 위치하여 계획된 도시 인프라를 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (이00, 2023-03-13)

* 을1: 근저당권 (천지농업협동조합, 2023-03-13, 1,003,900,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (유한회사혜안도아, 2023-04-28, 230,000,000원) - 말소

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 2023-10-05, 94,904,080원) - 말소

* 갑4: 임의경매개시결정 (천지농업협동조합, 2024-05-20, 896,317,508원) - 말소

* 을2-1: 2번근저당권부채권 압류 (광주광역시, 2024-08-12) - 말소

* 을2-2: 2번근저당권부채권 근질권설정 (한국남방개발주식회사, 2025-02-28, 2,236,043,150원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,328,804,080원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 특이사항: 제공된 정보 상 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 혁신도시 배후: 나주혁신도시에 위치하며, 다수의 공공기관 및 관련 기업이 입주해 있어 안정적인 업무 수요가 존재합니다.

* 상업 업무지대: 주위로 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 일반적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 업종 현황

* 지식산업센터: 본 물건은 지식산업센터로, 관련 산업 종사자 및 기업을 대상으로 하는 서비스업, 지원시설 등이 입점하기에 적합합니다.

* 지역 연계: 한국전력공사 등 주변 공공기관과의 업무 연계성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 나주혁신도시 내 공공기관이 다수 위치합니다.

5.2. 기타

* 주차: 지식산업센터 내 주차 시설 이용 가능 (구체적인 주차 대수는 건축물대장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 현재까지 확인된 권리 분석 상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없어 보입니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 공실 위험: 지식산업센터의 특성상 공실이 발생할 경우 임대 수익에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 공실률 및 임대 시세 파악이 중요합니다.

* 건물 노후화: 건물 준공 연도(2015년)를 고려할 때 아직 심각한 노후화 문제는 없을 것으로 예상되나, 향후 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규/규제 관련 리스크

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 향후 지역 개발 계획에 따라 제약 또는 이점이 발생할 수 있습니다. 특히 산업복합구역, 연구개발특구 등의 규제 사항은 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 강점

* 혁신도시 중심 입지: 한국전력공사 등 주요 공공기관이 위치한 혁신도시 내에 있어 관련 기업 및 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 기대됩니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 분석상 부담이 없습니다.

* 지식산업센터로서의 활용도: 전문 업무시설로서의 가치를 지니며, 지역 산업 발전에 기여하는 시설입니다.

7.2. 기회

* 지역 개발 잠재력: 혁신도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화 정책에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 일반적인 사무실 임대 외에도 다양한 지식산업 관련 업종의 입점이 가능합니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본 물건은 광주지방법원 2024타경3891호로 진행 중인 전라남도 나주시 빛가람동 소재 게토333 지식산업센터 내 1층 호실입니다. 한국전력공사를 비롯한 공공기관 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 상업 업무지대에 속합니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 장점이 있습니다.

8.2. 추천 의견

안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 지식산업센터의 공실 위험 및 지역 상권 분석을 면밀히 수행한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 315,000,000원. 본 물건의 객관적인 가치를 나타내는 기준입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

* 권리 분석: 말소 기준 권리 외 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 분석상 추가 비용은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가

현재로서는 감정가 315,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁 물건의 동향을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다. (본 보고서에서는 구체적인 시장 분석 데이터 부족으로 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.