나이스옥션 법원경매 광주 2024타경67185 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 제4층 제416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2024.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "삼익아파트" 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트
단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 중
제4층 제416호, 제4층 424호, 제6층 제617호로서

외벽 : 화강석 치장, 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지, 타일마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비,난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.,

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
상대보호구역(전남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지
구)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경67185 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 제4층 제416호

용도: 오피스텔

감정가: 44,000,000원

토지면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.7111㎡

건물면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

건물지분: 18.55㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 중 제4층 제416호

건축년도: 2004년 10월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "삼익아파트" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역(전남대학교), 토지구획정리사업지구(사업완료지구)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 소유권보존 및 이전 등기 이후 선순위 주택임차권(을7)이 존재하며, 후순위로 채권자 박OO의 강제경매개시결정(갑3)이 등기되어 있음. 말소기준권리는 강제경매개시결정(갑3)임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박용준

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018년 03월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 35,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함. 현재 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 거주 목적으로 임차하였을 가능성이 있음.

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 7번 임차권 (박용준, 임대차보증금 35,000,000원, 전입일자 2018.03.02., 확정일자 2018.03.02.)은 매각으로 소멸되지 않는 권리임. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 건물 및 주변에는 업무시설 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 본 물건의 용도

본건은 오피스텔로, 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중에 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 다양한 식당, 카페, 마트, 편의점 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

5.2. 교육시설

본건은 전남대학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박용준의 보증금 35,000,000원으로, 해당 금액이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 부담해야 함. 임차인의 차임이 0원으로 신고되어 있어, 배당 가능 금액 및 인수될 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 주변 환경 리스크

주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 광주광역시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설(소각장, SRF 시설, 매립장 등) 관련 논의가 있으나, 본건 물건지의 직접적인 악영향을 미칠 정도의 근접성에 대한 구체적 정보는 없음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 44,000,000원임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있는 권리 관계가 존재함. 이는 총 매수 비용을 상승시키는 요인이 되므로, 배당 현황과 임차인의 실제 권리 관계를 철저히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 광주 북구 신안동의 주거 및 업무 밀집 지역에 위치하여 기본적인 입지 여건이 양호함.

* 인근 전남대학교 등 학생 및 직장인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역임.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 6월 9일에 거래된 25.84㎡ 면적의 오피스텔이 56,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 유사 면적(18.55㎡)의 시가를 추정하면 약 40,210,000원 수준으로 예상할 수 있음. 본건의 감정가는 44,000,000원으로, 최근 시세 및 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금 35,000,000원을 제외한 예상 입찰가는 감정가 수준인 44,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있음.

단, 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(35,000,000원)이므로, 실제 총 지출 금액은 79,000,000원 내외가 될 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.