나이스옥션 법원경매 광주 2024타경66168 [1] 광주광역시 광산구 흑석동 811 수완센트럴시티서희스타힐스 104동 25층2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 “홈플러스” 북측 인근에 위치하는 “수완센트럴
시티서희스타힐스” 제104동 제25층 제2504호로, 주위는 아파트, 근린생활시설, 주택,
임야 등의 지대임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제25층 건내
제25층 제2504호(계단식,남향)로
외벽 : 세멘몰탈페인트, 화강석 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창 마감.

이용상태

아파트 임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 보일러설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전설비,
스프링클러설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로 아파트 부지 임.

인접 도로상태등

중로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경66168 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 흑석동 811 수완센트럴시티서희스타힐스 104동 25층 2504호

건물명: 수완센트럴시티 서희스타힐스

용도: 아파트

건축년도: 2021년 08월 19일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지 면적: 54.45㎡ (약 16.48평)

토지 지분: 54.4486㎡ (약 16.48평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

건물 지분: 84.9901㎡ (약 25.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 428,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이파이낸셜대부

1.4. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제25층 건물 내 제25층 제2504호 (계단식, 남향)

외벽: 세멘몰탈페인트, 화강석 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

창호: 샷시창 마감

설비: 급배수 및 위생설비, 보일러설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전설비, 스프링클러설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 “홈플러스” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-18

대항력: 있음

임차인: 정순덕

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

소유권보존 (갑1): 주경심 (2021-10-26 접수)

전세권설정 (을1): 정순덕, 340,000,000원 (2022-07-29 접수, 인수)

근저당권 (을2): 세븐파이낸셜대부주식회사, 80,000,000원 (2022-08-09 접수, 말소기준권리, 말소)

가압류 (갑2): 서민금융진흥원, 14,896,935원 (2024-02-16 접수, 말소)

가압류 (갑3): 하나은행, 14,403,615원 (2024-02-21 접수, 말소)

임의경매 (갑4): 에이파이낸셜대부, 55,149,863원 (2024-03-25 접수, 말소)

가압류 (갑5): 주식회사국민행복기금, 15,112,637원 (2024-06-13 접수, 말소)

근질권설정 (을2-3): 웰컴저축은행주식회사, 80,000,000원 (2025-07-08 접수, 말소)

등기부채권 총액: 464,413,187원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 전세권설정등기 (2022.07.29. 등기, 340,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

말소되는 권리: 을구 2번 근저당권을 말소기준권리로 하여 그 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정임. (을2, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 을2-3)

4. 상권분석

본건이 위치한 흑석동 지역은 주거 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있음. 또한, 홈플러스와 같은 대형 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 수완센트럴시티 서희스타힐스

주소: 광주광역시 광산구 흑석동 811

사용승인일: 2021년 08월 19일

총 동수: 7동

총 세대수: 427세대

건축 규모: 최고 25층, 최저 2층

주차대수: 총 557대 (지하 108대, 지상 3대 - 지하 전기차 충전기 12대 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 존재함.

* 쇼핑: 홈플러스 북측 인근 위치

* 주거 편의: 마트, 병원, 학원 등 근린생활시설 이용 용이

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 340,000,000원의 선순위 전세권임. 이는 입찰가의 상당 부분을 차지하는 금액이며, 총 취득 비용에 합산되어야 함. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 잠재적 갈등이나 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 아파트로, 광주광역시 광산구의 주거 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편임. 하지만 340,000,000원의 선순위 전세권이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 총 취득 비용과 시장 가치를 면밀히 비교하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 아파트임.

* 광주광역시 광산구의 주거 중심지에 위치함.

* 25층의 고층으로 조망 및 일조권 확보 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 해당 면적(84.99㎡)의 시세는 약 3억 7천만원에서 3억 9천만원 수준으로 파악됨. 본건의 감정가는 4억 2천 8백만원으로, 시세보다 높게 책정되었음.

매수인이 인수해야 하는 전세권 340,000,000원을 고려하면, 총 취득 비용은 입찰가 + 340,000,000원임.

시장 가치(약 3억 7천 5백만원으로 가정)에서 인수해야 할 전세권을 제외한 금액을 예상 입찰가로 산정할 경우,

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 전세권

예상 입찰가 = 375,000,000원 - 340,000,000원 = 35,000,000원

따라서, 인수 부담을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 추정됨.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획과 위험 감수 수준을 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.