나이스옥션 법원경매 광주 2024타경67864 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-105, 694-106, 694-107, 694-119 쌍암동미르채리버파크오피스텔 제7층 제715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "롯데마트 첨단점" 남측 인근에 위치한 "쌍암동 미르채리버파크 오피스텔" 7층 715호로서 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건부지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 건물 내 7층 715호(복도식, 남향)로서
·외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형 평지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지 동측으로는 왕복6차선, 서측으로는 왕복2차선 아스콘포장도로에 접하며, 본건 건물의 지하주차장 입구는 서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 4) : 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

일련번호(2, 3) : 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024-07-05

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경67864 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-105, 694-106, 694-107, 694-119 쌍암동미르채리버파크오피스텔 제7층 제715호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.87㎡ (1.17평)

건물면적: 23.74㎡ (7.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 97,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "롯데마트 첨단점" 남측 인근에 위치한 "쌍암동 미르채리버파크 오피스텔" 7층 715호로서 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건 건부지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 건부지 동측으로는 왕복6차선, 서측으로는 왕복2차선 아스콘포장도로에 접하며, 본 건 건물의 지하주차장 입구는 서측에 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 전주지방법원 2024카단1010, 주식회사한성파트너스 가압류 (접수일자: 2024-02-27)

총 등기부 채권액: 191,149,895원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 1번 주택임차권 설정등기 (김찬회, 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022.1.13, 확정일자 2021.12.28)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-13

* 확정일자: 2021-12-28

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수합니다.

4. 상권분석

본 건은 "쌍암동 미르채리버파크 오피스텔" 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 지역입니다. 롯데마트 첨단점이 인접해 있어 유동인구 및 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 롯데마트 첨단점을 중심으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하며, 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 양호합니다.

* 주거환경: 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하여 안정적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 김찬회 씨의 보증금 100,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가(97,000,000원)보다 보증금이 높으므로, 낙찰자는 보증금 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 본 건 외 다른 임대 관계는 확인되지 않았습니다. (다른 임차인이 있을 경우 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 역세권 및 상업 밀집 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 존재하며, 이 중 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 입찰 전 임차인과의 협의, 인수 금액의 정확한 산정, 그리고 잔여 보증금 인수 후의 수익성 분석이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데마트 첨단점 인근의 상업 및 업무 중심 지역에 위치하여 접근성과 편의성이 뛰어납니다.

* 교통 편리: 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

감정가는 97,000,000원입니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 하나, 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 제시합니다.

예상 입찰가 (경매 진행 시): 약 97,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액입니다. 실제 총 지출 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금(100,000,000원)을 합한 금액이 될 수 있으며, 임차인 배당금액에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 실제 매수 총액은 최소 약 197,000,000원 (예상 입찰가 + 인수 보증금) 이상이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

10. 추가 정보

10.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하3층, 지상20층 건물 내 7층 715호

외벽: 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 등

내벽: 벽지 및 타일 등

창호: 새시창호 등

설비: 기본적인 위생 및 급배수, 화재경보 및 소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등

10.2. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로3류(폭 12m-15m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제3구역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

10.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)가 인접해 있어 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.