나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1895 [1] 전라남도 화순군 동면 46-1 오동리 비동 1층 1호 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 동면 오동리 소재 "천암마을" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 주택 및 농경지, 공장, 자연림 등의 부동산이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

(1-가) : 철골조 슬래브지붕 단층 건 중 제1층 제1호로서,
(사용승인일 : 1997.08.26)
외 벽 : 벽돌 마감 등
내 벽 : 우레탄폼 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등

(2-나),(3-다),(6-바) : 철골 및 조적조 슬래브 및 평슬래브판넬지붕 2층 건 중 제2층 제1호 외 2개호로서, (사용승인일 : 1998.02.25, 2003.03.03, 2010.09.14)
외 벽 : 벽돌 마감 등
내 벽 : 우레탄 폼 마감, 판넬 마감, 벽돌 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등

(4-라),(5-마) : 조적조 슬래브 및 판넬지붕 2층 건 중 제2층 제1호 외 1개호로서, (사용승인일 : 1997.08.26, 2000.03.03)
외 벽 : 벽돌 마감, 몰탈 위 페인트 마감 등
내 벽 : 벽지 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등

이용상태

(1-가),(2-나) : 창고로 이용중입니다.
(3-다),(6-바) : 창고 및 냉동창고, 필로티 등으로 이용중입니다.
(4-라) : 사무실로 이용중입니다.
(5-마) : 기숙사 및 식당, 사무실로 이용중입니다.

설비내역

4-라),(5-마) : 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 일단지 남측으로 소폭의 비포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

- 본건 구분건물에 등재된 토지중 “산72-7번지(임야, 6,284㎡)“는 토지대장상 2014.03.03.일자에 ”46-3번지(공장용지, 6,511㎡)“로 등록전환되었습니다.
- 본건 기호(6-바) 구분건물중 일부(조적조, 창고, 13.92㎡)는 현황 멸실된 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함[제시외 기계기구목록상 기계기구의 정상작동여부는 불분명, 기계기구목록상 기계기구 1-1), 1-4) 일부 및 1-3), 1-6), 1-10), 2-1), 2-2), 2-5)는 소재불명으로 매각에서 제외. 감정평가서 참조].
목록3, 6은 에이동 1층으로 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면에 호수가 미등재 되어 있고 현황상 전유부분의 위치를 특정할 수 없음.
본 건 목록의 대지권의 목적인 토지 “산72-7번지(임야, 6,284㎡)“는 토지대장상2014.03.03.자에 ”46-3번지(공장용지, 6,511㎡)“로 등록전환되어 공부상 대지면적(7,119㎡)과 현 대지면적(7,346㎡)이 서로 상이함(감정평가서 참조).
목록6 일부(조적조, 창고, 13.92㎡)는 현황 멸실된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경1895 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 전라남도 화순군 동면 46-1 오동리 비동 1층 1호

* 용도: 창고시설

* 감정가: 1,922,864,650원

* 토지면적: 7119.00㎡ (약 2,153.72평)

* 토지지분: 7118.999999999998㎡ (약 2,153.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 4445.88㎡ (약 1,345.14평)

* 건물지분: 4445.879999999999㎡ (약 1,345.13평)

* 건물 제시외면적: 428.43㎡ (약 129.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국양계축산업협동조합

2. 입지조건

본건은 전라남도 화순군 동면 오동리에 위치하며, "천암마을" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주택, 농경지, 공장, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권: 본 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 상기 법정지상권 외 별도로 인수되는 권리는 파악되지 않았으나, 등기부상 권리관계를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 말소 예정 권리:

* 본 임의경매(2024타경1895) 개시 결정에 따라, 일반적인 경매 절차를 따른다면 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 권리 분석은 상세하고 정확한 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-20

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건의 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권 이전: 주식회사 티케이세계산업 (2014.05.28), 농업회사법인 고려주식회사 (2020.06.15, 임의경매(2016타경63591)로 인한 매각)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020.06.15, 844,800,000원)

* 근저당권 매목록: 김동원 (2020.11.12, 90,000,000원)

* 소유권이전청구권가등기: 이순종 (2020.11.12, 매매예약)

* 압류: 윤경한 (2022.03.17), 가평군 (2023.02.27)

* 임의경매: 한국양계축산업협동조합 (2024.03.05, 713,090,850원, 광주지방법원 2024타경1895)

* 가압류: 정점숙 외 1명 (2024.05.21, 150,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,084,800,000원

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 공장, 자연림 등이 혼재된 지역에 위치하여, 상업적 기능보다는 산업 및 생산 활동에 특화된 지역으로 판단됩니다. 인근의 소규모 마을을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상되나, 대규모 상권 형성은 어려운 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다.

* 주변시설: 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등의 정보는 제공되지 않았으나, 지역의 특성상 기본적인 생활 인프라 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 불분명: 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 매각 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 제시외 건물과 일부 기계기구가 포함 매각되나, 기계기구의 정상 작동 여부가 불투명하며 일부는 소재불명으로 제외됩니다. 이에 대한 가치 평가 및 활용 계획 수립에 신중해야 합니다.

* 건축물대장상 호수 미등재 및 위치 특정 불가: 목록 3, 6의 경우, 건축물대장 현황도면에 호수가 누락되어 있어 실제 사용 공간의 위치를 특정하기 어렵습니다. 이는 향후 임대 또는 활용 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지 공부와 현황 면적 상이: 본 건의 대지권 목적인 토지가 공부상 면적(7,119㎡)과 현재 대지 면적(7,346㎡) 간에 차이가 존재하여, 추후 토지 관련 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 일부 건물 멸실: 목록 6의 일부(조적조, 창고, 13.92㎡)가 현황 멸실 상태로, 원상 복구 또는 철거에 대한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지는 계획관리지역에 해당하나, 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도로 활용 시 제약이 따릅니다.

* 임차권부존재확인 판결: (주)송산연료전지, (주)티에스에너지, 에이취에스에너지 주식회사와 관련하여 임차권부존재확인 판결이 제출된 사실이 있어, 해당 임차인들과의 권리 관계가 복잡하고 불분명할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 소유권 이전, 근저당, 가등기, 압류, 가압류 등이 등기되어 있어, 권리 분석에 매우 신중해야 하며, 말소기준권리 외 인수되는 권리가 있는지 철저히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 물건에 대한 임대 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 점유자와의 협상 및 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군에 소재한 창고시설로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물 면적을 포함하고 있습니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 법정지상권 불분명, 토지 공부와 현황 면적 차이, 일부 건물 멸실, 건축물대장상 호수 미기재 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역이라는 토지 이용상의 제약이 존재합니다. 등기부상의 권리 관계 또한 복잡하게 얽혀 있어, 철저한 법률 및 현장 조사를 통해 권리 분석과 물건의 실질적인 가치를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 제시외 건물 및 기계기구의 현황과 활용 가능성 또한 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 및 건물 면적: 향후 사업 확장, 재건축, 또는 신규 사업 부지로서의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지역 기반 산업과의 연계 가능성: 주변 지역의 산업 특성에 따라 물류, 제조 등 관련 사업과 연계하여 시너지 효과를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,922,864,650원

* 인수 보증금: 0원

상기 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건이 안고 있는 법정지상권 불분명, 토지 면적 상이, 일부 건물 멸실, 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제한 등의 다양한 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 제시외 기계기구의 정상 작동 여부, 건축물대장상 호수 미등재로 인한 활용의 제약, 그리고 토지 이용 계획상의 제한 등을 감안할 때, 정밀한 현장 조사와 주변 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 본 감정가 대비 어느 정도의 할인율을 적용할지는 리스크 해소 방안과 투자자의 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.