나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [5] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층124호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [5] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층124호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2024타경5576 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 114동 1층124호 (힐스테이트화순) | 감정가: 641,000,000원 | 최저가: 287,168,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 요약 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5576 (5)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층124호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 641,000,000 원

1.2. 물건 현황 및 면적 정보

토지면적 (대지권): 27.27㎡ (약 8.25평)

건물면적 (전용면적): 81.07㎡ (약 24.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: (OOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 비OOOOOOOO

1.3. 물건 특징 요약

본 건은 힐스테이트화순 단지 내 상가로 추정되는 근린생활시설 1층 호실입니다. 주위는 한산한 로변 상가지대이며, 현재 공실 상태입니다. 구조는 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층 구분상가입니다. 급수, 배수, 소화전, 승강기 설비 등을 구비하고 있으며, 간선도로 및 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 화순군 화순고인돌전통시장 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 아파트 및 집합상가 용도로 이용 중인 토지 위에 있으며, 주변은 주택과 더불어 로변 상가들이 혼재된 지역입니다. 전체적으로 '한산한 로변 상가지대'로 언급되어 상권의 활성화 정도는 현재까지 높지 않은 것으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 속해 있어 잠재적인 개발 활용도가 높습니다. 도로 상태는 소로1류, 소로2류, 중로1류에 접하고 있어 양호하며 접근성이 뛰어납니다. 다만, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등 개발 관련 특례가 적용되는 지역이며, 특히 *상대보호구역(요셉유치원)*이 포함되어 있어 일부 유해시설(예: PC방, 유흥시설 등)의 입점에는 제한을 받을 수 있습니다. 또한 광범위한 *가축사육제한구역*으로 지정되어 있습니다.

2.3. 상권 분석

인근에 대단위 아파트 단지가 존재하여 잠재적인 배후 수요는 있으나, 현재 본 건 호실이 공실 상태이며 주변이 '한산한 상가지대'로 평가된 점을 고려할 때, 즉각적인 상가 활성화나 높은 임대 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 현재 용도(근린생활시설)에 맞게 학원, 서비스업, 사무실, 또는 유치원과 관련된 업종(상대보호구역 제한사항 고려) 등을 목표로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요하지만, 일괄매각 방식이므로 일반적인 근린생활시설 경매와 동일하게 진행될 것으로 보입니다. (별도 첨부된 특이사항 및 주의사항 없음.)

3.2. 특이사항 및 공부와의 차이점

가장 큰 특이사항은 인근 호실의 합병(合倂) 및 말소(抹消) 사실입니다.

기호1, 기호2, 1층120비호, 1층 122에이호가 1층 120에이호(용도: 일반음식점, 현 폐업)로 합병되어 집합건축물대장이 말소되었습니다.

**본 건 1층124호는 합병 대상이 아니며, 현재 근린생활시설로 공실 상태입니다.**

감정평가 시에는 합병된 호실들까지 포함하여 물리적 경계벽이 없는 상태이지만, 본 건(124호)의 평가는 합병 전 위치를 특정하여 진행되었습니다. 매수인은 현장 답사를 통해 본 건 호실(124호)의 정확한 물리적 경계 및 위치를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 투자 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 공실 리스크: 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생이 불투명합니다.

2. 상권 활성화 지연: 주변 상권이 '한산'하다는 평가가 있어, 상권 형성 및 활성화에 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 용도 제한: 토지이용계획상 상대보호구역이 포함되어 있어, 유치원 주변의 정화구역 관련 규제로 인해 일부 업종 입점이 제한될 수 있습니다.

4. 물리적 경계 확인: 인접 호실의 합병 사실로 인해 경계 확인에 대한 주의가 필요합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 일반상업지역 및 제2종일반주거지역을 포함하는 우수한 도로 접근성을 가진 1층 상가입니다. 현재 공실 및 상권 한산 등의 리스크가 존재하지만, 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 장기적인 투자 관점에서 접근할 가치가 있습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. **저층 및 면적:** 전용 24.53평의 넉넉한 면적을 가진 1층 상가로 활용성이 높습니다.

2. **배후 수요:** 인근 힐스테이트 등 주거 단지를 배후에 둔 장기적인 수요를 기대할 수 있습니다.

3. **용도 변경/활용 가능성:** 일반상업지역을 포함하고 있어 향후 상권이 활성화될 경우 용도 변경 및 다양한 업종으로의 활용 잠재력이 있습니다. (단, 상대보호구역 제한사항 준수 필요)

4. **합병 이슈 분리:** 본 건(124호) 자체는 합병 대상이 아니며, 근린생활시설로써의 원형을 유지하고 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계