나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [3] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층122비호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [3] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층122비호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5576
• 주소: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 114동 1층122비호 (힐스테이트화순)
• 감정가: 462,000,000원
• 최저가: 206,976,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매3계 2024타경5576 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 114동 1층122비호 (힐스테이트화순) | 감정가: 462,000,000원 | 최저가: 206,976,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경5576 (3)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층122비호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 462,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자는 (OOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 비OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 16.98제곱미터(약 5.14평)이며, 건물면적은 50.48제곱미터(약 15.27평)입니다.

토지 지분율은 1698.2099999999998, 건물 지분율은 5048.34입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00제곱미터입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 전라남도 화순군 화순고인돌전동시장 북서측 인근에 위치하며, 주위는 한산한 로변 상가지대입니다.

간선도로 접근성 및 대중교통 사정이 양호하여 차량 및 도보 접근성이 모두 우수합니다.

2.2. 토지 및 건물 특징

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 근린생활시설 중 1층에 해당합니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 페인팅 등으로 마감되었고, 창호는 알미늄샷시 강화유리 등을 사용하였습니다.

급, 배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지이며, 아파트 및 집합상가 용도로 이용 중입니다. 소로, 중로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 입지 조건 및 혐오 시설 체크

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이 혼재된 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어 상업 및 주거의 복합적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

특이사항으로 '상대보호구역(요셉유치원)'에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 업종(예: 유흥주점, 특정 PC방 등)은 입점이 제한될 수 있으므로, 재임대 시 유의해야 합니다.

가축사육제한구역(전 축종 사육 제한) 등으로 지정되어 있으나, 상업 시설이므로 실질적인 영향은 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 정보 및 특이사항

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 매각 대상 권리에는 문제가 없는 것으로 보입니다.

가장 큰 특이사항은 '공부와의 차이' 부분입니다. 본 물건(1층122비호)은 기호1, 기호2 구분건물과 함께 1층 120에이호에 합병되어 집합건축물대장이 말소되었습니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설로서 공실 상태입니다. 이전에 합병된 상태로 일반음식점으로 사용되었으나, 현재는 폐업 상태입니다.

3.2. 예상 명도 난이도

현재 공실상태이며, 임대 내역이 미상이므로 임차인의 대항력 유무에 대한 리스크는 낮은 편입니다.

실제 점유자가 없다면 명도 난이도는 매우 낮을 것으로 예상되나, 혹시 모를 불법 점유자 발생 시 인도 명령 등으로 해결이 가능합니다.

4. 상권 및 투자 분석

4.1. 상권 분석

'힐스테이트화순' 아파트 단지 내 또는 인근에 위치한 상가로, 아파트 배후 수요를 기본적으로 확보하고 있습니다.

화순고인돌전통시장과 인접하여 시장의 유동인구를 일부 흡수할 수 있는 로변 상가적 특성도 갖추고 있습니다.

현재 공실상태이며, 기존에 일반음식점으로 운영되었다가 폐업한 이력이 있어, 재임차 시 업종 선정에 신중해야 하며, 주변 상권의 활성화 정도를 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 생활 정보

간선도로 및 대중교통 이용이 용이하여 고객 접근성이 양호한 편입니다.

인근에 시장이 있어 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 아파트 단지 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물리적 경계 불분명 리스크

본 물건(1층122비호)은 이미 다른 호실(1층 120에이호)에 합병되어 물리적 경계벽이 없는 상태입니다.

감정평가는 합병 전 위치를 기준으로 평가되었으나, 낙찰 후 실제 사용을 위해서는 합병된 부분에서 본 물건의 위치와 면적을 특정하고, 필요하다면 경계벽을 다시 설치하는 등의 '원상회복' 또는 '구분 등기 재정비' 비용 및 절차가 수반될 수 있습니다. **이 부분이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.**

5.2. 용도 제한 리스크

유치원 상대보호구역으로 인해 일부 유해 시설 및 교육 환경 저해 업종은 입점이 불가하여, 상가 임차인의 업종 선택에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 대형 건설사 아파트 단지 내 1층 근린생활시설로 입지 자체는 안정적인 배후 수요를 가지고 있습니다.

감정가(462,000,000원) 대비 낙찰가에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

핵심은 '물리적 합병 상태'의 해결 방안과 그에 따른 추가 비용을 정확히 산정하는 것입니다. 이를 해결할 수 있다면 공실 해소 및 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 힐스테이트화순 아파트 단지 내 로변 상가로 기본적인 배후 수요 확보.

공실을 통한 명도 용이성: 현 공실 상태로 권리 분석상 큰 문제가 없으며, 명도 리스크가 낮음.

투자 수익률 확보: 유찰(留札)이 진행되어 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 물리적 경계 복구 비용을 감안하더라도 높은 임대 수익률 확보 가능성이 있음.

재임대 전략: 합병 문제 해결 후, 인근 시장과 배후 세대를 고려한 안정적 업종(예: 소형 사무실, 필수 생활 서비스업 등)을 유치하는 것이 중요함.

법원 정보

광주지방법원 경매3계