나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [6] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층125에이호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [6] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층125에이호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2024타경5576 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 114동 1층125에이호 (힐스테이트화순) | 감정가: 414,000,000원 | 최저가: 185,472,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경5576 (6)이며, 매각 대상은 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층125에이호 근린생활시설입니다.

매각구분은 토지 및 건물 일괄매각의 부동산 임의경매이며, 현재 감정가는 414,000,000원으로 책정되어 있습니다.

본 물건의 면적은 전용면적 기준 건물면적 52.35㎡ (약 15.84평), 대지권 목적인 토지면적은 17.61㎡ (약 5.33평)입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 0.00㎡로 별도 추가 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본 물건은 전라남도 화순군 화순고인돌전동시장 북서측 인근에 위치하며, 주위는 로변 상가지대입니다.

감정평가서상 주위 환경은 현재 '한산한 로변 상가지대'로 언급되어 상권의 활성도에 대한 주의가 필요합니다.

교통 상황은 간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 도로교통 사정은 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며 지구단위계획구역, 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구로 지정되어 있어 개발 잠재력은 높은 편입니다.

혐오시설 체크 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 요셉유치원 관련 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 유해업종 시설의 입점은 제한될 수 있습니다.

또한, 여러 축종에 대한 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 매각은 토지/건물 일괄매각의 부동산임의경매이며, 채권자 비OOOOOOOO의 신청에 의해 진행 중입니다.

소유자는 (OOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOO입니다.

등기부상 권리관계는 제공된 정보만으로는 상세 분석이 불가하며, 추가적인 등기부등본 및 임차인 현황 조사가 필수적입니다.

가장 중요한 특이사항은 기호1, 기호2 구분건물(1층120비호, 1층 122에이호)이 1층 120에이호에 합병되어 집합건축물대장이 말소되었고, 물리적 경계벽이 없는 상태라는 점입니다.

본 물건(1층125에이호)은 공실 상태이지만, 합병 문제가 주변 호수에 영향을 미치고 있어, 실제 사용 시 경계 복원 및 소유권 범위 특정에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 힐스테이트화순 아파트 단지 내 상가로 보이며, 배후 수요가 기대되는 위치입니다.

건물의 구조는 4층 근린생활시설 중 1층 상가이며, 급, 배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 기본적인 설비는 구비되어 있습니다.

이용 상태는 현재 근린생활시설로서 공실 상태입니다.

주변 상권이 '한산한 로변 상가지대'이며, 인접한 합병 구역(120에이호) 또한 일반음식점으로 용도 변경 후 현재 폐업 상태인 점을 고려할 때, 현재 상권의 활성화 정도는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

따라서, 임대차를 통한 즉각적인 수익 창출에는 시간이 소요될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 기타 설비

건물의 구조는 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 근린생활시설 내 1층입니다.

외벽은 석재 마감, 내벽은 페인팅, 창호는 알미늄샷시 및 강화유리 등입니다.

토지 형상은 부정형 평지이며, 아파트 및 집합상가 용도로 이용 중입니다.

대지권의 목적인 토지는 소로, 중로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

설비로는 급, 배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

물리적 경계 리스크: 주변 호수(120비호, 122에이호)가 합병되어 물리적 경계벽이 소멸된 상태이므로, 본 물건(125에이호)의 실사용 시 물리적 경계 확정 및 복원 비용 발생 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

공실 및 상권 침체 리스크: 현재 공실 상태이며, 주위 환경이 한산하여 임대 수익 창출까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

용도 제한 리스크: 요셉유치원 관련 상대보호구역으로 인해 교육환경 보호에 관한 법률상 금지된 업종(예: PC방, 유흥 시설 등)은 입점이 불가합니다.

1.7. 투자 포인트

개발 잠재력: 일반상업지역 및 제2종일반주거지역의 혼합 토지 이용 계획과 함께 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구로 지정되어 있어 중장기적인 지역 개발 및 활성화 기대감이 높습니다.

단지 내 상가: 힐스테이트화순 단지 내 상가로 기본 배후 수요는 확보되어 있어 상권이 활성화될 경우 안정적인 임대 수요 전환이 가능합니다.

저가 매수 기회: 물리적 경계 불분명 및 공실 리스크로 인해 경매 진행 시 유찰 가능성이 높아 감정가 대비 저가 매입 기회를 잡을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 우수한 교통 접근성과 개발 잠재력을 가진 힐스테이트화순 단지 내 1층 근린생활시설입니다.

일반상업지역을 포함하고 있어 다양한 용도로의 활용 가능성은 높습니다.

그러나 현재 공실이며, 주변 호수 합병에 따른 물리적 경계 불분명이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

따라서 투자를 결정하기 전, 입찰자는 반드시 현장 답사를 통해 경계의 현황과 복원 가능성을 확인해야 합니다.

단기 시세차익보다는 유찰을 통한 저가 매입 후, 상권 활성화를 기다리거나 장기간 임차인을 유치할 계획을 세우는 장기적인 관점에서의 투자 전략이 유리한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계