나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [4] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층123에이호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [4] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층123에이호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2024타경5576 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 114동 1층123에이호 (힐스테이트화순) | 감정가: 483,000,000원 | 최저가: 216,384,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경5576 (4)이며, 매각 물건은 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층123에이호에 위치한 근린생활시설입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매로 진행됩니다.

소유자는 지OOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 비OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 물건의 감정가는 483,000,000원입니다.

토지면적은 17.76제곱미터(약 5.37평)이며, 건물면적은 0.00제곱미터로 특이사항이 있습니다.

1.3. 현황 정보 및 구조

본 물건은 4층 근린생활시설 내 1층 구분상가(123에이호)이며, 현재 공실 상태입니다.

건물 외벽은 석재 마감이며 내벽은 페인팅 등으로, 창호는 알미늄샷시 및 강화유리 등을 사용하였습니다. 급배수, 위생, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 감정평가서 요약

본 물건의 감정평가서에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 근린생활시설이며, 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 아파트 및 집합상가 용도로 이용 중입니다.

2.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 화순군 화순고인돌전통시장 북서측 인근에 위치하며, 주위는 비교적 한산한 로변 상가지대입니다. 아파트 단지 내 또는 인접한 상가로 파악됩니다.

2.3. 교통 상황 및 접근성

간선도로 접근성 및 대중교통 이용은 양호한 편으로, 전반적인 도로교통 사정은 양호합니다. 대지권의 목적인 토지는 소로, 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 입지조건 및 제한사항 체크

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 지구단위계획구역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등으로 지정되어 있습니다.

특정 규모 이상의 가축사육제한구역과 더불어 요셉유치원과 관련한 상대보호구역이 지정되어 있어, 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 전반적으로 상업, 주거, 개발 진흥 목적의 구역이 혼재되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분 및 소유 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산임의경매 사건으로 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

제시된 정보만으로는 상세 권리분석(말소기준권리 등)은 불가하며, 등기부등본 확인이 필수적입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 해당 물건(1층123에이호)이 인접 호실(1층120비호, 1층122에이호)과 함께 1층120에이호로 합병되어 집합건축물대장이 말소된 상태라는 점입니다.

물리적으로 경계벽이 없어졌을 가능성이 높으며, 현재는 근린생활시설로 공실 상태입니다. 감정평가는 합병 전 위치를 기준으로 특정하여 이루어졌습니다. 이는 명도 및 재이용 시 복구 또는 용도 재설정 과정에서 법적/물리적 난이도를 높이는 요소입니다.

4. 상권 분석 및 개발 환경

4.1. 상권 환경

화순고인돌전통시장 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지(힐스테이트화순)를 배후에 두고 있는 로변 상가입니다. 현재는 한산한 상가지대로 파악되며, 해당 물건은 공실 상태입니다.

기존에 인접 호실과 합병되어 일반음식점으로 사용되었던 이력이 있으므로, 상업 시설로서의 수요는 존재하나 현 공실 상태를 감안할 때 상권 활성화 정도에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

4.2. 생활정보

화순읍 내 상업지역 및 주거지역이 혼재된 곳에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. 교통 접근성이 양호하므로 인근 주민 및 외부 수요를 흡수하는 데 유리합니다.

4.3. 토지이용계획

일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어, 상업 활동 및 주거 관련 업종 모두에 대한 잠재적 수요를 가집니다. 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구 지정은 장기적인 지역 개발 및 진흥 계획에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

건물 면적이 0으로 기재되었고, 인접 호실과의 합병으로 인해 물리적 경계가 없는 상태이며, 건축물대장이 말소된 점이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 합병된 건물 부분의 재분할, 용도 변경 신고, 대장 복구 또는 재정비에 상당한 비용과 행정적 절차가 수반될 수 있습니다.

현 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵다는 점도 리스크 요인입니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 대단지 아파트를 배후에 둔 1층 상가라는 입지적 장점과 비교적 양호한 교통 접근성을 가지고 있습니다. 감정가가 4억 8천만 원대로 형성되어 있으며, 토지면적(17.76제곱미터) 대비 가격이 산정되었습니다.

그러나 건물 면적 0 및 인접 호실과의 합병에 따른 공부(公簿)상의 문제와 물리적 현황의 불일치라는 중대한 특이사항을 안고 있습니다. 이에 대한 명확한 해결 방안 및 비용 산정 후 입찰하는 것이 안전합니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 대단지 아파트(힐스테이트화순)를 끼고 있어 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 1층 로변 상가입니다.

가격 메리트: 합병 및 공실 상태로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

장기적 관점: 일반상업지역에 위치하며, 개발촉진지구 등 지역 개발 계획에 따른 장기적인 상권 활성화를 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계