나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [2] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층122에이호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5576 [2] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층122에이호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경5576
• 주소: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 114동 1층122에이호 (힐스테이트화순)
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매3계 2024타경5576 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 114동 1층122에이호 (힐스테이트화순) | 감정가: 419,000,000원 | 최저가: 120,136,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5576 (2)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층122에이호

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 419,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적 (전용): 47.99㎡ (약 14.52평)

토지면적 (대지권): 16.14㎡ (약 4.88평)

1.2. 부동산 현황 요약

본 건은 힐스테이트화순 단지 내 근린생활시설 1층 호실로서, 과거 인접 호실과 합병되어 일반음식점으로 사용되다가 최근 다시 분할된 이력이 있는 물건입니다. 현재는 공실 및 폐업 상태로 확인됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석 (혐오시설 체크 포함)

2.1. 위치 및 주변 환경

전남 화순군 화순고인돌전통시장 북서측 인근에 위치하며, 한산한 로변 상가지대를 형성하고 있습니다. 대규모 아파트 단지 내 상가동으로, 아파트와 집합상가 용도로 이용되는 토지 위에 소재합니다.

2.2. 교통 상황

소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 간선도로 접근성 및 대중교통 사정도 양호한 것으로 보아 기본적인 물류 및 고객 접근성은 확보된 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항 (혐오시설 체크)

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 지구단위계획구역 및 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등 개발 관련 규제/혜택이 공존하는 지역입니다.

특이사항으로 '요셉유치원'과 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 업종(예: 유흥주점, 일부 일반음식점 등)의 입점을 제한할 수 있는 요인으로 작용합니다. 또한, 여러 종류의 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 상업시설 이용에 직접적인 제약은 아닐 수 있습니다.

3. 상권 분석 및 이용 현황

3.1. 상권 및 업종

주변은 아파트 단지 상가와 로변 상가로 이루어진 상권입니다. 한산한 로변 상가지대라는 감정평가서의 언급으로 미루어 볼 때, 주말보다는 주중 아파트 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종이나 전문 학원, 병의원 등의 업종이 적합할 수 있습니다.

3.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽 석재 마감, 알미늄샷시 강화유리 창호 등 준수한 건물 외관을 갖추고 있습니다. 급/배수, 위생, 소화전, 승강기 설비 등을 구비하여 기본적인 상가 운영에 필요한 시설은 양호합니다.

3.3. 현 이용 상태

본 건(122에이호)은 인근 호실과 합병되어 일반음식점(현 폐업상태)으로 사용되었으며, 현재는 기호3,4,5,6과 함께 '공실상태'인 것으로 파악됩니다. 이는 신규 매수자가 새로운 용도로 활용할 수 있는 장점은 있으나, 임차인 유치에 대한 적극적인 노력이 필요함을 시사합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분

부동산임의경매 사건으로, 채권자 (비OOOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

4.2. 매각 물건 및 소유 관계

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전 및 이용에 대한 불확실성이 낮은 일반적인 형태입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 명시되어 있으며, 이들의 관계를 통해 경매가 진행되었음을 알 수 있습니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대내역 미상'으로 기재되어 있습니다. 현황 조사 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 하며, 미상의 경우 명도 책임이 매수인에게 전부 있음을 염두에 두어야 합니다. 현재 폐업 및 공실 상태로 보이므로 명도 리스크는 낮을 가능성도 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 물리적 경계 불명확성 (최대 리스크)

가장 큰 리스크는 '목록1, 목록2 구분건물은 물리적 경계벽이 없는 상태로 이용 중임' 및 '기호1, 기호2, 구분건물은 1층 120에이호로 합병되어 물리적 경계벽이 없으나 감정평가 부분의 위치는 합병 전 위치로 특정하여 평가함'입니다.

매각 물건인 122에이호가 과거 합병되어 사용되었기에, 현재 물리적인 호실 구분이 없는 상태일 가능성이 매우 높습니다. 매수 후 **반드시 경계 복원 및 원상복구(경계벽 설치)를 위한 건축법적 검토와 비용이 수반**되어야 합니다.

5.2. 행정적 이력 복잡성

2022년 합병 후 2024년 분할이라는 복잡한 건축물대장 이력을 가지고 있습니다. 분할 후 면적이 47.994㎡로 변경되었으므로, 관련 서류(집합건축물대장)를 통해 행정적인 절차가 완벽하게 마무리되었는지 재차 확인이 필요합니다.

5.3. 용도 제한 가능성

상대보호구역으로 인해 일부 유해 업종은 입점이 불가합니다. 일반음식점으로 사용된 이력이 있으나, 향후 운영할 업종에 대한 교육환경 보호법 관련 제한 여부를 사전 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 건은 힐스테이트 아파트 단지 상가 내에 위치하여 잠재적인 배후 수요는 확보된 상태입니다. 교통 상황도 양호하고 일반상업지역과 주거지역에 걸쳐 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 과거 합병-분할 이력으로 인한 **물리적 경계의 부재**와 **현 공실 상태**는 초기 투자 비용과 시간을 증가시키는 주요 리스크입니다. 따라서 입찰 전 현장 방문을 통한 경계 확인 및 원상복구 비용 산정이 필수적입니다. 경계 복원 후 상권에 맞는 적절한 업종(예: 병의원, 학원, 전문 음식점 등)을 유치한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지: 대단지 아파트 (힐스테이트)의 고정 배후 수요를 확보한 1층 상가입니다.

7.2. 저층 상가의 희소성: 1층 상가로서 접근성과 가시성이 매우 양호하며, 급/배수, 승강기 등 설비도 완비되어 있습니다.

7.3. 감정가 대비 투자 기회: 복잡한 행정/물리적 이력으로 인해 경쟁률이 낮아질 경우 감정가 대비 저렴하게 낙찰받아 초기 리스크를 상쇄할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계