나이스옥션 법원경매 마산 2024타경371 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 33-139 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동소재 마산중앙고등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 주거지역내 농경지, 공동주택, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 동측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 제1종일반주거지역 내 농경지, 내부농로 등으로 이용중이나, 정확한 이용상황 등은 지적측량을 요함.

기호2: 대체로 동측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 제1종일반주거지역 내 농경지, 내부농로, 일부도로 등으로 이용중이나, 정확한 이용상황 등은 지적측량을 요함.

인접 도로상태

기호1: 도로포장면과 직접 접하지 않으나, 지적도상 동측으로 지목 "도로" 인 토지(산7-4)가 소재함.

기호2: 지적도상 맹지이며, (기호1)토지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(마산중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(월성초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 제시외수목 소재하나 소유자 불명하고 이식가능한 점 및 지적경계 불명하여 수량등 특정키 곤란한바, 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

재매각임. 일괄매각. 공부상 ‘임야’이나 현황 대부분 개간전으로 이용중임. 일부 지상에 소유자 불명의 제시외 수목 소재하나, 이식 가능한 점 및 지적 경계 불명하여 수량 등을 특정하기 곤란한 바 평가에서 제외함. 토지 일부 타인 점유 또는 도로(공용사도)일 수 있으나, 정확한 현황 및 지적 경계는 측량을 요함.
목록1 토지는 도로포장면과 직접 접하지 않으나, 지적도상 동측으로 지목 ‘도로’인 토지(산 7-4)가 소재함. 목록2 토지는 지적도상 맹지이나, 목록1 토지를 통하여 접근 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 마산지원 2024타경371 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경371 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 33-139

용도: 임야

감정가: 702,430,000원

토지면적: 1073.00㎡ (약 324.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO

특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 마산중앙고등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거지역 내 농경지, 공동주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 토지 형태 및 이용 상태

기호1: 대체로 동측하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 제1종일반주거지역 내 농경지, 내부농로 등으로 이용 중이나, 정확한 이용 상황은 지적 측량이 필요합니다.

기호2: 대체로 동측하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 제1종일반주거지역 내 농경지, 내부농로, 일부 도로 등으로 이용 중이나, 정확한 이용 상황은 지적 측량이 필요합니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

기호1: 도로 포장면과 직접 접하지 않으나, 지적도상 동측으로 지목 ‘도로’인 토지(산 7-4)가 소재합니다.

기호2: 지적도상 맹지이며, 기호1 토지를 통하여 접근 가능합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 7일 접수된 남지농업협동조합의 근저당권 (을1, 채권금액 560,000,000원) 입니다.

1.3. 2. 말소될 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 을2 (지상권설정), 을3 (근저당권, 채권금액 50,000,000원), 갑7 (임의경매개시결정, 채권금액 485,228,976원)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리나, 매각으로 소멸되지 않는다고 명시된 권리는 인수될 수 있습니다. 본건의 경우, 등기부 요약상 을1, 을2, 을3, 갑7 모두 말소로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’ 항목에 ‘지상권개요:’라고만 명시되고 구체적인 내용이 없어 불명확합니다. 등기부 요약에서는 지상권(을2)이 말소된 것으로 나오지만, ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 명시된 점은 해당 지상권이 실제로 말소되지 않고 인수될 수 있는 위험이 존재함을 시사하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 5. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 610,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 창원시 마산합포구 신월동 일대는 주거지역 내 농경지, 단독주택, 공동주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집한 상권보다는 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다. 주변에 주요 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 학교

마산중앙고등학교, 월성초등학교가 인근에 위치합니다 (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역).

1.5. 2. 기타 편의시설

주변의 단독주택, 공동주택, 농경지 등은 일반적인 주거 생활 환경을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 재매각 물건

본건은 이전 경매 절차가 완료되지 않아 재매각으로 진행되는 물건이므로, 경매 진행 과정이나 취하 사유 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 현황과 공부상 불일치

공부상 ‘임야’로 등재되어 있으나, 현황은 대부분 개간 전 상태의 농경지 등으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용의 제한이나 개발을 위해서는 별도의 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 3. 제시외 수목

일부 지상에 소유자 불명의 수목이 소재하나, 이식이 가능하고 지적 경계가 불명확하여 평가에서 제외되었습니다. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 있거나, 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 4. 토지 점유 및 경계 불명확

토지 일부가 타인 점유 또는 공용사도일 가능성이 있으며, 정확한 현황 및 지적 경계는 측량을 통해 확인해야 합니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생하거나, 경계 침범 등에 대한 분쟁이 생길 수 있습니다.

1.6. 5. 접근성 문제

목록1 토지는 도로 포장면과 직접 접하지 않으며, 목록2 토지는 지적도상 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 향후 건축 시 진입로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요함을 의미합니다.

1.6. 6. 미확인 권리 인수 가능성

등기부상 말소된 것으로 기재된 지상권이 물건명세서 상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 언급되어, 해당 권리가 실제 인수될 수 있는 위험이 존재합니다. 이는 반드시 사전에 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 재매각으로 진행되는 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 임야입니다. 공부상 임야이나 현황은 개간 전 상태의 농경지 등으로 이용 중이며, 토지의 정확한 이용 상태, 경계, 도로 접근성 등에 대한 추가적인 현황 조사가 필수적입니다. 또한, 소유자 불명의 수목 및 미확인 권리(지상권) 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 용도지역

본건은 제1종일반주거지역 내에 위치하고 있어, 향후 도시계획 변경이나 토지 이용 계획 수립에 따라 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.8. 2. 주변 환경

주변에 학교 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 갖추어진 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 702,430,000원입니다. 제시된 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 토지의 정확한 현황, 이용 제한, 관련 법규, 주변 시세, 법원 경매 낙찰률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 혐오시설 조사는 수행할 수 없었습니다. 관련 정보는 별도 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.