나이스옥션 법원경매 마산 2024타경753 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 두척동 720 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경753 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 두척동 720 전 경매

• 사건번호: 2024타경753
• 주소: 경상남도 창원시 마산회원구 두척동 720
• 감정가: 47,142,400원
• 최저가: 6,327,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 전

마산지원 경매5계 2024타경753 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 두척동 720 | 감정가: 47,142,400원 | 최저가: 6,327,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 개요

사건번호: 마산지원 2024타경753 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 두척동 720

용도: 전 (농경지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 238.00㎡ (약 72.00평)

감정가: 47,142,400원

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.24평)

1.3. 매각 조건 및 특이사항

농지취득자격증명: 필수 (농지이므로 농지취득자격증명원 제출 의무, 미제출 시 보증금 몰수)

재매각: 과거 낙찰자가 대금을 미납하여 다시 진행되는 재매각 물건임.

주의사항: 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)임. 제시외 건물(주거용이 아닌 창고 등으로 추정) 및 수목(일부 고사 상태 포함)이 매각에 포함됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 창원시 마산회원구 두척동 소재 "송정소류지" 북동측 인근에 위치한 농경지대입니다. 주위는 마을 주변의 농경지가 주를 이루고 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 본 물건은 자연 경관이 좋은 완경사지의 부정형 토지이며, 현재 농경지(전)로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 불가능한 지적도상 맹지입니다. 이로 인해 농지 이용이나 추후 개발 시 접근성 확보가 가장 큰 선행 과제가 될 수 있습니다. 제반 교통사정은 주변 마을과의 연결을 고려했을 때 보통으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일합니다. 이는 개인 간의 사정으로 경매가 진행된 것으로 추정되며, 복잡한 권리관계나 임차인 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 임대관계는 미상이나, 농지이용 현황으로 볼 때 경작자가 있을 가능성은 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

3.2. 핵심 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 (농취증): 농지법상 농지이므로, 낙찰 후 법원이 정한 기한 내에 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

맹지: 도로가 없는 맹지라는 점은 개발 및 이용에 있어 치명적인 약점입니다. 인접 토지 소유자에게 통행을 위한 토지 사용 승낙(도로 개설)을 받아야 하는 필요성이 있습니다.

재매각: 재매각 물건은 이전 낙찰자가 보증금을 포기하고 미납한 사례이므로, 물건의 하자를 다시 한번 면밀히 검토해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본 물건은 농경지대에 위치하여 상권은 전혀 형성되어 있지 않습니다.

생활정보: 주거 밀집 지역이나 편의시설 밀집 지역에서 멀리 떨어져 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다. 주변에는 송정소류지 외에는 특별한 편의시설이나 기반 시설이 부족한 전형적인 농촌 주변 지역입니다.

혐오시설: 인근 지역은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 현재까지 확인된 바에 의하면 물건지 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 정보는 입찰 전 반드시 지자체를 통해 확인해야 합니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한

최고의 제약조건: 개발제한구역 및 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

개발제한구역 (그린벨트): 강력한 개발 규제가 적용되는 지역으로, 원칙적으로 건축 행위 및 토지 형질 변경이 엄격히 제한됩니다. 농업용 시설 외 주택 등 건축은 매우 까다롭거나 불가능할 수 있습니다.

용도: 현재는 농경지로 이용 중이며, 향후에도 농지 본연의 용도 또는 제한된 시설 건축 목적으로만 활용 가능합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지적도상 맹지이며, 농지취득자격증명이 필수이고, 개발제한구역이라는 강력한 규제를 동시에 안고 있는 "고위험-고규제" 물건입니다. 현황상 농경지로 이용 중이며, 제시외 건물(4.24평) 및 수목이 포함되어 있어 소규모 농막/창고 부지로는 활용 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 개발제한구역 해제나 규제 완화를 기대하는 초장기 투자 목적이 아니라면, 단기적인 개발이나 수익 창출은 어렵습니다.

5.2. 투자 포인트

낮은 초기 투자 비용: 맹지 및 강력한 규제로 인해 토지 감정가가 비교적 낮게 형성되어 있습니다.

장기적 가치: 개발제한구역 해제 및 인근 지역 개발에 대한 장기적인 기대 심리를 가진 투자자에게 적합합니다. (단, 해제 시점 예측 불가능)

현황 이용: 소규모 농업 활동을 위한 농지 또는 주말농장 부지로 활용하려는 실수요자에게는 일정 부분 가치가 있습니다. 제시외 건물은 소규모 창고나 휴게시설로 활용 가능합니다.

투자 전 필수 확인: 맹지 탈출 가능성(인접 토지 소유자와의 협의) 및 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계