나이스옥션 법원경매 마산 2024타경708 [1] 경상남도 함안군 군북면 덕대리 356-1 답 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경708 [1] 경상남도 함안군 군북면 덕대리 356-1 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경708 | 소재지: 경상남도 함안군 군북면 덕대리 356-1 | 감정가: 186,086,000원 | 최저가: 95,276,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 마산지원 2024타경708 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 본건은 토지매각(제시외 건물 포함) 건이며, 감정가는 186,086,000원입니다. 본건은 재매각 물건이므로 입찰 참여 시 특별한 주의가 요구됩니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

소재지는 경상남도 함안군 군북면 덕대리 356-1이며, 지목은 답(논)입니다. 전체 토지면적은 911.00㎡ (약 275.58평)이며, 건물면적은 없으나 제시외 건물 75.00㎡ (약 22.69평)이 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다. 제시외 건물은 매각에 포함되나, 토지의 감정평가요항표상 현황은 '부정형 평지로서 주거나지'로 기재되어 있고, 주의사항에는 '현황 농경지(답, 전, 일부 잡종지)로 이용중'이라고 상충되는 내용이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 군북면 덕대리 "군북중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지가 혼재하는 농촌 주택 지대입니다. 토지이용계획상 용도지역은 제2종일반주거지역이므로, 향후 개발 및 건축행위에 유리한 조건입니다. 다만, 상대보호구역(군북중학교 인근) 및 가축사육제한구역(전부제한)에 해당되어 일부 건축 행위에는 제약이 있을 수 있습니다. 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측 관습도로(노폭 약 3~4m)를 통해 출입이 가능하며, 해당 관습도로에는 본건 토지 일부가 포함되어 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 농촌 주택지대에 위치하며, 주된 생활 편의 시설은 인근 군북면 소재지를 이용해야 합니다. 주변에는 군북중학교가 위치하고 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다. 검색 결과, 주변에 즉각적인 대형 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 교통 상황은 주변으로 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 건은 채권자 군OOOOOOO의 부동산임의경매 사건으로, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 일반적인 임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지 및 제시외 건물 일괄 매각 건으로, 매각 대상 물건의 소유권 이전 및 등기부상 말소기준 권리 분석은 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 재매각 물건이므로 입찰보증금 등에 주의해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 농지법 관련 규정입니다.

농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

특히, 본건 토지(목록 2)는 현재 지목이 '답'이나, 주의사항 및 사실조회 회신에 따르면 *원상복구계획서*가 제출되어야만 농지취득자격증명 발급이 가능하다고 함안군 군북면사무소에서 회신되었습니다. 즉, 매수인은 농취증 발급을 위해 현황을 농지(답)으로 복구하겠다는 계획서를 제출해야 할 수 있으며, 이는 매수 후 비용 발생 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

또한, 목록 2 토지 중 일부가 *현황 도로로 이용 중*이며, 감정평가액은 이를 감안한 금액입니다. 이는 사도의 매입 및 활용 가능성에서 제약이 될 수 있습니다.

제시외 건물이 매각에 포함되나, 건물 면적(75.00㎡)이 상대적으로 크고, 감정평가서상 '주거나지'와 '농경지'라는 상충되는 현황 정보가 있으므로, 현장 확인을 통한 제시외 건물의 상태 및 점유 관계 확인이 필수입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제2종일반주거지역 내 '답'으로, 주택지로서의 잠재력과 농지로서의 규제가 상존하는 토지입니다. 감정가 대비 토지 면적은 양호하나, 재매각 물건이라는 점과 더불어 '농취증 발급을 위한 원상복구계획서 제출'이라는 까다로운 조건이 있어 실수요자 및 투자자 모두 신중한 접근이 필요합니다. 농지 취득 및 용도 변경에 대한 명확한 계획과 지자체 담당 부서의 협의가 선행되지 않으면 잔금 납부에 어려움이 따를 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 향후 주거 시설 건축 시 용적률 및 건폐율 확보에 유리합니다.

가격적 이점:

재매각 물건이며 농지 취득 관련 리스크로 인해 유찰 가능성이 있어, 저가에 낙찰받을 수 있는 기회가 존재합니다.

접근성:

지적도상 맹지이나, 이미 개설된 관습도로를 통해 차량 출입이 가능하여 실제 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. (단, 현황 도로 부분에 대한 명확한 권리 관계 확인 필요)

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법원 정보

마산지원 경매5계