나이스옥션 법원경매 마산 2023타경107176 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662 독립바이오팜(주) 창원지엠피공장 주건축물제1동 공장 경매
매각기일: 2025-12-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2023타경107176 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662 독립바이오팜(주) 창원지엠피공장 주건축물제1동 공장 경매
- 사건번호: 2023타경107176
- 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 가포신항중앙로 9 (가포동,독립바이오팜(주) 창원지엠피공장 주건축물제1동)
- 용도: 공장
마산지원 경매4계 2023타경107176 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 가포신항중앙로 9 (가포동,독립바이오팜(주) 창원지엠피공장 주건축물제1동) | 감정가: 10,335,668,275원 | 최저가: 5,291,862,000원 | 용도: 공장
1. 마산지원 2023타경107176 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.소재지 및 물건 개요
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662번지에 위치한 독립바이오팜(주) 창원지엠피공장의 주건축물 제1동으로, 공장 용도로 사용되고 있습니다.
1.1. 2.감정가 및 면적 정보
감정가는 10,335,668,275원입니다.
토지 면적은 5036.00㎡ (약 1523.42평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.
건물 면적은 7779.13㎡ (약 2353.19평)이며, 건물 제시외 면적은 150.40㎡입니다.
1.1. 3.매각 대상 및 경매 구분
매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.
경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.
1.1. 4.소유자, 채무자, 채권자
소유자는 '독OOOOOOOOO'이며, 채무자는 '독OOOOOOOOOO'입니다. 채권자는 '중OOOOO'입니다.
1.1. 5.주의사항 및 특이사항
본건은 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구 4점(제시외 1-2, 2-6~2-8) 및 제시외 건물 6점(제시외 1-1, 2-2~2-5, 3-1)을 포함한 일괄 매각입니다.
건물은 제약 공장으로 부산지방식품의약품안전청장으로부터 '의약품 제조 및 품질관리기준 적합판정'을 받았으며, GMP 시설 및 관련 설비, 구축물을 포함하여 감정평가되었습니다. 다만, 기준 적합 판정의 지속 여부는 재확인이 필요합니다.
감정평가 당시 기계기구는 미운영상태였으므로 입찰 시 확인이 필요합니다. 특히 수변전설비는 공부 상 2017년 설비(290KVA)이나 현황은 2020년 증설되어 900KVA입니다.
부지 내 외부 경비업체에서 임시 이용하는 경비실(컨테이너 박스, 약 9㎡)은 매각 대상에 포함되지 않습니다.
1.2. 입지조건
1.2. 1.위치 및 부근 상황
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 소재 "마산가포신항부두" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중·소규모의 공장, 나지 등이 혼재하는 중소규모 공장지대입니다.
1.2. 2.교통 및 접근성
차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.
1.2. 3.토지 현황
토지는 사다리형의 형상으로 인근 토지와 평탄하며, 지반은 보통입니다. 공장 부지로 이용되고 있습니다.
본건 북동측으로는 왕복 4차선 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.
토지이용계획사항으로는 준공업지역, 지구단위계획구역(마산해양신도시(가포지구)), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 항만배후단지 등으로 지정되어 있습니다.
1.2. 4.건물 구조 및 현상
주요 건축물은 다음과 같은 구조와 마감으로 이루어져 있습니다.
- 제1동: 일반철골구조 우레탄판넬지붕 단층 건물 (외벽 판넬, 내벽 클린룸/타일, 바닥 에폭시/타일, 창호 새시)로서 의약품 공장(사무실, 시험실, 포장실 등)으로 이용 중입니다.
- 제2동(-1): 경량철골구조 우레탄판넬지붕 단층 건물 (내/외벽 판넬, 바닥 콘크리트, 창호 새시)로서 지게차 차고 등으로 이용됩니다.
- 제3동: 일반철골구조 평슬래브 및 지붕패널지붕 3층 건물 (외벽 조적조/판넬, 내벽 클린룸/타일, 바닥 에폭시/타일/석재, 창호 새시)로서 GMP 제조소, GMP 보관소, 사무실, 시험실, QC실 등 다양한 용도로 이용됩니다. 층고는 GMP 제조소 약 4m, GMP 보관소 약 10m 내외입니다.
1.2. 5.기계/기구 및 공작물 현상
공장 내 기계기구로는 의약품(캡슐) 포장 Line, Purified Water System, Air Compressor Unit, 수변전설비 등이 있으며, 현상 및 관리 상태는 보통으로 평가됩니다.
1.3. 권리분석
1.3. 1.경매 종류 및 권리 관계
본 경매는 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 '중OOOOO'입니다. 채무자 겸 소유자는 '독OOOOOOOOOO'입니다. (주의: 제공된 정보상 소유자와 채무자가 동일인으로 표기될 수 있으나, 본 보고서에서는 제공된 정보를 기반으로 명시함.)
일괄 매각 대상에 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구 4점과 제시외 건물 6점이 포함되어 있습니다.
1.3. 2.주요 권리 사항
소유자 '독OOOOOOOOO'와 채무자 '독OOOOOOOOOO'가 명시되어 있으며, 채권자는 '중OOOOO'입니다. 추가적인 권리 관계(근저당, 가압류 등)는 등기사항전부증명서 및 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.
1.4. 상권분석
1.4. 1.주변 산업 환경
본건은 마산가포신항 배후단지 인근에 위치하며, 주변에 중소규모 공장들이 자리하고 있어 산업 활동이 이루어지고 있는 지역입니다. 마산항의 주요 기능이 가포신항으로 이전됨에 따라 항만 배후 산업 단지로서의 역할을 수행하고 있습니다.
1.4. 2.지역 개발 계획 연계 가능성
창원시는 마산해양신도시 개발 사업을 추진하고 있으며, 가포지구는 이 신도시의 일부로 계획되어 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승 및 인프라 확충에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
1.5. 생활정보
1.5. 1.주변 인프라
주변에는 국립마산병원, 가포초등학교, 가포고등학교 등 교육 및 의료 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 마창대교를 통해 창원 시내 접근성이 용이합니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 일반적인 생활 편의 시설보다는 산업 관련 시설이 주를 이룹니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1.시설 관련 확인 사항
- GMP 시설 적합 판정의 지속 여부는 부산지방식품의약품안전청 재확인이 필요합니다.
- 감정평가 당시 미운영상태였던 기계기구의 현황 및 작동 상태 확인이 필수적입니다.
- 수변전설비의 공부 상 정보(2017년, 290KVA)와 현황(2020년 증설, 900KVA) 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.
- 매각 대상에서 제외되는 컨테이너 경비실(약 9㎡)의 위치 및 명확한 구분이 필요합니다.
1.6. 2.행정적/법적 이슈
- 마산 가포신항 배후산업단지는 조성 후 7년이 지났으나, 사업 목적을 달성하지 못하고 엉뚱한 시설이 들어서거나 공터로 남는 등의 문제가 제기된 바 있습니다. 배후단지의 제한된 입주 조건 등도 고려해야 합니다.
- 과거 가포동 일부 지역에서는 무허가촌 문제가 있었으나, 현재는 택지 개발이 진행되는 등 변화가 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 GMP 인증을 받은 제약 공장으로, 의약품 제조 시설 및 관련 설비를 일괄 매각하는 점이 큰 강점입니다. 마산가포신항 배후단지에 위치하여 물류 및 산업적 입지 조건도 갖추고 있으며, 향후 마산해양신도시 개발과 연계될 잠재력도 있습니다. 다만, GMP 적합 판정의 지속 가능성, 기계 설비의 실제 상태, 수변전 설비의 증설 부분 등에 대한 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 또한, 과거 배후산업단지의 운영 관련 일부 문제점이 지적된 바 있어, 현재의 운영 상태 및 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
1.8. 1.GMP 시설 활용: 의약품 제조에 특화된 GMP 설비를 갖추고 있어 관련 업종의 즉시 활용이 가능합니다.
1.8. 2.산업 및 물류 입지: 가포신항 인근 항만 배후단지로서 물류 및 산업 시설 운영에 유리한 입지를 제공합니다.
1.8. 3.일괄 매각 이점: 공장 운영에 필요한 기계기구 및 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각으로 초기 투자 비용 및 추가 설비 구축 부담을 줄일 수 있습니다.
1.8. 4.지역 개발 잠재력: 마산해양신도시 개발 계획과의 연계로 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
1.9. 혐오시설 유무
1.9. 1.주변 시설 분석
주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 부지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 가포동 하수예비처리장에서 발생하는 악취 문제로 인해 돔형 덮개 설치 등의 조치가 이루어진 사례가 있습니다. 이는 공장 운영 시 발생할 수 있는 환경 문제 관리의 중요성을 시사합니다. 일반적으로 공장 지역에서는 산업 시설 외에 주거 지역과는 분리되어 관리됩니다.
법원 정보
마산지원 경매4계