나이스옥션 법원경매 광주 2024타경724 [3] 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 442-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용두동 및 화순군 화순읍 이십곡리에 산재하여 소재하며, 본건 주변은 기존주택지대 및 산간농경지대임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1):부정형 평지 내지 완경사의 대지 및 일부 도로임.
일련번호(3):사다리 평지의 도로임.
일련번호(4):부정형 완경사의 농경지임.

인접 도로상태

일련번호(1):본건 일부 도로임.
일련번호(3):본건 도로임.
일련번호(4):동측으로 개설된 노폭2M 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):도시지역,제1종일반주거지역,중로1류(폭20m-25m)(접함),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임,
일련번호(3):도시지역,제1종일반주거지역,소로1류(폭10m-12m),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임,
일련번호(4):도시지역,자연녹지지역,소하천(이십곡2천)(저촉),가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,소하천구역(2018-02-06)(이십곡2천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 일련번호(1)은 둘 이상의 용도로 이용 중인 토지로서, 이용상황별 면적이 별도로 제시되지 아니한 바, 이용상황별로 구분평가 후 비고란에 도로부분의 단가를 기재하였으니, 경매업무 진행시 별도의 현황측량에 의하여 이용상황별 면적을 산정 후 적의적용하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 수목 제외
-지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 별지 2024.09.24.회신서에 따라 농지취득자격증명서의 제출(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

소재지

전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 442-1

용도

답 (논)

토지면적

2,526.00㎡ (약 764.37평)

건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

감정가

54,128,500원

1.2. 경매기본정보

사건번호

광주지방법원 2024타경724 (3)

경매구분

공유물분할을위한경매

채권자

송OO

1.3. 토지및건물현황

매각대상

기타 (지분매각)

토지면적

2,526.00㎡ (약 764.37평)

토지제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물제시외면적

0. 00㎡

1.4. 감정가및면적

감정평가액

54,128,500원

토지면적

2,526.00㎡ (약 764.37평)

토지 지분면적

2,165.0346㎡ (약 655.39평)

* 제공된 정보에 따르면, 본건은 토지 지분 매각으로 추정되며, 감정가는 지분 면적에 대한 평가액으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

주변 환경

본건 소재지는 광주광역시 북구 용두동 및 화순군 화순읍 이십곡리에 산재하며, 주변은 기존 주택지대 및 산간 농경지대입니다.

교통 상황

인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 토지이용계획및도로상태

토지 이용 계획

* 일련번호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 상대보호구역, 비행안전제3구역.

* 일련번호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 상대보호구역, 비행안전제3구역.

* 일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 소하천(이십곡2천)(저촉), 가축사육제한구역(전 축종), 개발제한구역, 소하천구역.

인접 도로 상태

* 일련번호(4)의 경우 동측으로 개설된 노폭 2M 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 주변환경특이사항(혐오시설등)

* 본건 주변은 산간농경지대로, '가축사육제한구역(전 축종)'으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설이 분포하거나 관련 규제를 받을 가능성이 있습니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸되는권리

말소기준권리

2024타경724 (공유물분할을 위한 경매개시결정)

소멸되는 권리

일반적으로 경매 개시 결정 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 등기부 요약상 '갑10'의 임의경매는 말소(기록)되어 있어 말소기준권리보다 선순위로 보이지 않으나, 정확한 소멸 여부는 등기부등본을 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 인수되는권리

* 제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 일반적으로 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으나, 권리 신고 및 분석 시 상세 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 등기부요약

* 본건은 여러 명의 지분 소유자로 파악됩니다.

* 등기부상 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 갑1 (1982-05-25): 정영호 지분 전부 이전 → 김봉두 외 1명

* 갑2 (1985-05-10): 정우성 지분 전부 이전 → 김판종

* 갑3 (1987-09-02): 김판종 지분 전부 이전 → 송성진

* 갑7 (2014-09-18): 김봉두 지분 전부, 장정례 지분 전부 이전 → 조봉석 (매매 금21,334,000원)

* 갑9 (2024-01-08): 송성진 지분 전부 이전 → 고영자 외 8명 (재산상속)

* 갑10 (2024-01-25): 송이순 외 3명 지분 임의경매 → 송이순 외 3명 (권리금액: 0원, 말소)

* 2024타경724 (2024-05-21): 공유물분할을 위한 경매개시결정 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재토지이용및주변개발가능성

* 본건 토지의 현재 용도는 답(논)이며, 주변은 산간 농경지대입니다.

* '도시지역', '제1종일반주거지역', '자연녹지지역'으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 존재하나, 현재는 농경지 형태로 이용되고 있습니다.

4.2. 상업시설현황

* 인근에 기존 주택지대가 일부 존재하나, 구체적인 상업 시설이나 밀집 지역에 대한 정보는 부족합니다.

* 전반적으로 농촌 지역의 생활 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통및생활편의시설접근성

* 교통: 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 생활 편의 시설: '기존 주택지대'가 일부 존재하나, 구체적인 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 전반적으로 접근성이 높다고 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 경매진행관련리스크

* 공유물분할 경매: 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 경매 후에도 공유물 분할 관련 협의 또는 소송이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있으며, 1회로 제한됩니다. 이는 입찰 참여 시 경쟁자가 될 수 있으며, 우선매수권 행사 시 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 매각 불허가 등의 사유가 있었을 수 있습니다.

6.2. 토지이용제한사항

* 농지 취득 자격 증명: 답(논)이므로, 농지 취득 자격 증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. (제공된 정보에 따르면, 공유물분할로 인한 소유권이전등기 시 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 되는 경우도 있으나, 본 건은 경매로 인한 취득이므로 관련 규정을 다시 한번 확인해야 합니다.)

* 개발 제한 구역: 자연녹지지역 내 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 가축사육 제한 구역: 모든 축종에 대해 사육이 제한되는 구역으로, 주변 축산 활동이나 시설 설치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소하천 구역: 소하천과 저촉되는 부분이 있어 해당 법규에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타주의사항

* 제시외 수목 제외: 매각 대상에서 제외되는 제시외 수목이 있습니다.

* 일련번호(1) 토지: 둘 이상의 용도로 이용 중인 토지로, 도로 부분의 면적 산정을 위해 별도 현황 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리에 소재한 논(답) 토지의 공유물 분할 경매 사건입니다. 현재 토지는 산간 농경지대로 이용되고 있으며, 주변은 기존 주택지대 및 농경지대로 형성되어 있습니다. 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 소하천 구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 공유물 분할 경매로서 공유자 우선매수권이 있고, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 재매각 사건이라는 점에서 입찰 시 특별한 주의가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역으로 지정된 토지로서, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 농지로서의 활용 또는 토지 이용 규제 완화 시 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 경매 물건의 가치를 평가하기 위해서는 감정평가서의 상세 내용, 최신 시세, 유사 물건 거래 사례, 물건지의 정확한 이용 현황, 공유자들의 경매 참여 의사, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 조사하고 분석해야 합니다.

* 특히, 본건은 토지 지분 매각이므로, 지분 가치 평가 및 향후 공유물 분할 절차에서의 예상 결과 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.