나이스옥션 법원경매 광주 2024타경724 [1] 광주광역시 북구 용두동 513-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용두동 및 화순군 화순읍 이십곡리에 산재하여 소재하며, 본건 주변은 기존주택지대 및 산간농경지대임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1):부정형 평지 내지 완경사의 대지 및 일부 도로임.
일련번호(3):사다리 평지의 도로임.
일련번호(4):부정형 완경사의 농경지임.

인접 도로상태

일련번호(1):본건 일부 도로임.
일련번호(3):본건 도로임.
일련번호(4):동측으로 개설된 노폭2M 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):도시지역,제1종일반주거지역,중로1류(폭20m-25m)(접함),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임,
일련번호(3):도시지역,제1종일반주거지역,소로1류(폭10m-12m),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임,
일련번호(4):도시지역,자연녹지지역,소하천(이십곡2천)(저촉),가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,소하천구역(2018-02-06)(이십곡2천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 일련번호(1)은 둘 이상의 용도로 이용 중인 토지로서, 이용상황별 면적이 별도로 제시되지 아니한 바, 이용상황별로 구분평가 후 비고란에 도로부분의 단가를 기재하였으니, 경매업무 진행시 별도의 현황측량에 의하여 이용상황별 면적을 산정 후 적의적용하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일부도로임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경724 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용두동 513-2

용도: 대지

감정가: 57,150,000원

토지면적: 45.00㎡ (약 13.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 송OO

특이사항: 공유물분할경매, 일부 도로임.

감정평가서 요약: 토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 용두동 및 화순군 화순읍 이십곡리에 산재하여 소재하며, 본건 주변은 기존주택지대 및 산간농경지대임.

* 교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 일련번호(1): 부정형 평지 내지 완경사의 대지 및 일부 도로임. 일련번호(3): 사다리 평지의 도로임. 일련번호(4): 부정형 완경사의 농경지임.

* 인접 도로상태: 일련번호(1): 본건 일부 도로임. 일련번호(3): 본건 도로임. 일련번호(4): 동측으로 개설된 노폭 2M 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 진출입이 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 상대보호구역, 비행안전제3구역.

* 일련번호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 상대보호구역, 비행안전제3구역.

* 일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 소하천(이십곡2천)(저촉), 가축사육제한구역(전 축종), 개발제한구역, 소하천구역.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상이며, 일련번호(1)은 둘 이상의 용도로 이용 중인 토지로서, 이용상황별 면적이 별도로 제시되지 아니한 바, 이용상황별로 구분평가 후 비고란에 도로부분의 단가를 기재하였으니, 경매업무 진행시 별도의 현황측량에 의하여 이용상황별 면적을 산정 후 적용하시기 바람.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 광주광역시 북구 용두동 및 화순군 화순읍 이십곡리에 산재하여 위치하며, 주변으로는 기존 주택지대와 산간 농경지대가 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 물건지 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 본건의 일련번호(1)은 부정형의 평지 내지 완경사를 이루는 대지이며 일부 도로로 이용되고 있습니다.

* 일련번호(3)은 사다리꼴 형태의 평지 도로입니다.

* 일련번호(4)는 부정형의 완경사 농경지입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1)과 (3)은 본건 토지 자체 또는 본건 일부 토지가 도로로 이용되고 있습니다.

* 일련번호(4)는 동측으로 노폭 약 2미터의 콘크리트 포장도로를 통해 외부로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1)은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 중로 1류(폭 20-25m)에 접해 있고, 상대보호구역 및 비행안전제3구역으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호(3) 역시 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로 1류(폭 10-12m)에 포함되고, 상대보호구역 및 비행안전제3구역에 해당합니다.

* 일련번호(4)는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 소하천(이십곡2천)과 저촉되고, 전 축종에 대한 가축사육제한구역, 개발제한구역, 소하천구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 많은 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 공유물분할 경매는 여러 공유자 간의 부동산 소유 관계를 청산하기 위해 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 지분 비율대로 나누는 절차입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 갑1 (1947-05-06): 분할에 의한 전사이전 (권리자: 송성진).

* 갑2 (2024-01-02): 소유권이전 (권리자: 고영자 외 8명, 상속).

* 갑3 (2024-01-25): 임의경매 (권리자: 송이순 외 3명) - 이는 말소기준권리가 되며, 공유물분할을 위한 경매개시결정 (2024타경724)에 해당합니다.

* 등기부채권 총액: 0원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

* 물건명세서 특이사항: 작성일 2026-02-25. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 비고: 일부 도로임.

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 해당 물건에 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상일 경우, 이는 추가적인 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 광주광역시 북구와 화순군에 걸쳐 산재한 토지로, 주로 기존 주택지대 및 산간 농경지대의 특성을 가집니다.

* 일부 토지는 제1종일반주거지역에 포함되어 있으나, 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 지정되어 있어 상업적 개발보다는 제한적인 이용이 예상됩니다.

* 교통은 인근 버스 승강장을 이용할 수 있으나, 대중교통 접근성이 매우 뛰어나다고 보기는 어렵습니다.

* 집약된 상업 시설보다는 지역의 토지 이용 현황 및 규제 사항을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 기존 주택지와 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 수 있습니다.

* 생활 편의 시설: 상세한 정보는 제공되지 않았으나, 산간 농경지대의 특성상 기본적인 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 여러 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 협의나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있어 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제약: 자연녹지지역, 개발제한구역, 소하천구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 있어 토지의 활용이나 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 일부 도로: 토지의 일부가 타인에게 제공되는 도로로 이용되고 있어, 토지 이용의 효율성을 저해하고 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 이용상황별 면적 산정 문제: 일부 토지가 둘 이상의 용도로 이용 중이며, 이용상황별 면적이 별도로 제시되지 않아 정확한 평가 및 이용 계획 수립을 위해서는 별도의 현황 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구와 화순군에 걸쳐 산재한 토지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 토지 자체는 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 속해 있으며, 여러 개발 및 이용 제한 사항을 안고 있습니다. 또한, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

* 본 건의 경매는 단순한 부동산 취득을 넘어, 공유물 분할이라는 복잡한 법적 절차와 이해관계자 간의 조정을 수반하므로, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

* 투자 가치보다는 절차적 복잡성과 토지 이용 제약을 우선적으로 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매의 특성상, 시장의 관심이 낮을 경우 경쟁률이 낮아 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 향후 해당 지역의 개발 계획이나 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 그러한 가능성이 매우 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 경우, 토지 자체의 잠재적 가치보다는 공유물 분할이라는 절차적 특수성과 복합적인 토지 이용 제한 사항, 그리고 다른 공유자들과의 관계 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금'은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 현재 감정가 57,150,000원은 토지 전체에 대한 평가액이며, 공유물 분할의 복잡성과 토지 이용 제약을 감안할 때, 일반적인 부동산 경매와는 다른 접근 방식이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 법률 전문가의 자문, 유사 물건의 거래 사례 분석, 그리고 경쟁 구도 파악 등 추가적인 정보 수집 및 분석 후에 가능합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.