나이스옥션 법원경매 광주 2023타경68532 [5] 광주광역시 북구 용봉동 17-1 굿모닝타운 1층122호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2023타경68532 [5] 광주광역시 북구 용봉동 17-1 굿모닝타운 1층122호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2023타경68532
- 주소: 광주광역시 북구 문화소통로 170, 1층122호 (용봉동,굿모닝타운)
- 감정가: 325,000,000원
- 최저가: 38,168,166원
- 유찰 횟수: 9회
- 용도: 근린생활시설
광주지방법원 경매5계 2023타경68532 | 소재지: 광주광역시 북구 문화소통로 170, 1층122호 (용봉동,굿모닝타운) | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 38,168,166원 | 용도: 근린생활시설
1. 광주지방법원 2023타경68532 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 사건 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2023타경68532 (5)
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
1.1. 2. 물건 현황
소재지: 광주광역시 북구 용봉동 17-1 굿모닝타운 1층 122호
용도: 근린생활시설
감정가: 325,000,000원
토지면적: 21.45㎡ (약 6.49평)
건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)
건물 구조: 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 일부 (101호, 113호, 120호, 121호, 122호)
토지 이용: 상업용 건물 부지
인접 도로: 남측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 도로 접함
1.1. 3. 소유자 및 채무 관계
소유자: (OOOOOOOOO
채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 농OOOOOOOOOOO
1.1. 4. 특이사항 및 주의사항
중복병합사건, 재매각, 중복사건
매수신청보증금: 최저매각가격의 2할 (65,000,000원)
목록2~목록5 (113호, 120호, 121호, 122호)는 연접되어 있으며, 내부 공사 중단 상태로 경계벽체가 없음.
기호(1) 101호는 2014년 2월 19일 101호, 102호, 103호, 104호, 105호와 합병되었으나, 내부 공사 중단 상태로 종전과 유사하게 분리된 채로 있으며, 대부분 경계벽체가 없음.
1.2. 입지조건
위치: 광주광역시 북구 용봉동 소재 굿모닝타운 1층 (전남대학교 북동측 인근)
주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 단독/다가구 주택 등으로 형성된 주상복합지대. 굿모닝타운 내 골프연습장, 영화관, 볼링장, 커피숍 등 다양한 상업시설 영업 중.
교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 시내버스 승강장이 인근 간선도로에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호함.
1.3. 상권분석
본건이 위치한 굿모닝타운은 다양한 상업시설(골프연습장, 영화관, 볼링장, 커피숍 등)이 운영되고 있으며, 주변 지역은 아파트 단지 및 주택가와 근린생활시설이 혼재된 복합 상권임.
전남대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있음.
현재 1층 상당 부분이 공실 상태이며, 내부 공사가 중단된 점은 상권 활성화 측면에서 고려할 사항임.
1.4. 건물 및 토지 이용상태
건물: 철골철근콘크리트조 12층 건물 중 1층 일부 (101호, 113호, 120호, 121호, 122호). 집합건축물대장상 용도는 일반음식점(101호) 및 휴게음식점(2-5호: 113, 120, 121, 122호)이나, 조사일 현재 전체가 공실 상태임. 내부 공사가 중단된 상태로 경계벽체가 없는 부분이 다수 존재함.
토지: 7필지의 일단으로 부정형이며, 지반은 대체로 평탄하여 상업용 건물 부지로 이용 중임.
1.5. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(농OOOOOOOOOOO)의 근저당권에 기한 경매로 추정됨.
소유권은 (OOOOOOOOO에게 있으며, 채무자(주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)와는 별개일 수 있음. 이 부분은 추가 확인이 필요함.
매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 말소기준권리 및 그 외 권리관계는 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 함.
중복병합, 재매각 사건으로, 기존 경매 절차에서 문제가 발생했을 가능성이 있으므로 더욱 신중한 권리 분석이 요구됨.
1.6. 생활정보 및 주변 시설
본 건은 굿모닝타운 내부에 위치하며, 주변에는 주거 단지 및 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호함.
전남대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 관련 유동인구 및 배후수요가 풍부함.
본 건 주변으로 혐오 또는 기피 시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보임.
1.7. 잠재적 리스크
내부 공사 중단 상태: 내부 공사가 중단된 채 방치되어 있어, 수리 및 마감에 상당한 추가 비용 발생 가능성.
경계벽체 부재: 목록 2~5 및 101호와 주변 호실 간 경계벽체가 없어, 공간 활용 및 임대 시 칸막이 공사 등 추가적인 작업 필요.
다수 호실 합병 및 분리: 101호는 여러 호실과 합병되었으나 분리된 상태로, 2-5호도 연접된 상태로 내부 공사가 중단되어 있어, 명확한 구분 및 이용에 어려움이 있을 수 있음.
재매각 사건: 이전 경매에서 유찰되었거나 문제가 발생하여 재매각되는 경우로, 권리관계나 물건 상태에 숨겨진 문제가 있을 수 있음.
1층 공실 현황: 현재 1층 상당 부분이 공실 상태로, 임대 수요 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 상권 활성화 정도를 면밀히 파악해야 함.
토지 이용 계획 및 제한: 다양한 용도지구(제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 전통상업보존구역, 상대보호구역 등)에 속해 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있음.
1.8. 투자 포인트
우수한 입지: 전남대학교 인근 및 광주 시내 주요 도로 접근성이 좋은 위치.
상업시설 잠재력: 굿모닝타운 내 기존 상업 시설 운영 중이며, 주변 배후수요 풍부.
낮은 투자 진입 장벽 (추정): 재매각 및 공사 중단 상태로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 가능성.
1.9. 종합 의견
본 물건은 광주광역시 북구 용봉동의 전남대학교 인근에 위치한 근린생활시설로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 내부 공사가 중단된 상태이며 경계벽체가 없는 등 물리적인 개선이 필요한 부분이 많아 상당한 추가 투자가 요구됩니다.
재매각 사건이라는 점과 일부 공실 상태인 점은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.
그러나 개선을 통해 충분한 상업적 가치를 발휘할 수 있는 잠재력이 있으며, 전남대학교라는 강력한 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.
투자를 고려하신다면, 상세한 현장 조사 및 공사 비용 산출, 예상 임대 수익 분석, 그리고 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.
법원 정보
광주지방법원 경매5계