나이스옥션 법원경매 광주 2023타경76809 [1] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2023.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 금남로4가 소재 "광주중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 금남로4가역(광주도시철도1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상25층 업무시설 내 제13층 제1305호로서
-외벽: 석재 마감, 몰탈위페인팅 마감 등
-내벽: 인테리어 마감, 벽지 마감 등
-창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

본건 기호(가)는 오피스텔임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스를 이용한 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

- 기호(2),(3) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현재 주거용 오피스텔로 활용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2023타경76809 (1)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 13층 1305호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 3.79㎡ (약 1.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.80㎡ (약 9.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2.2. 건축물 정보

건축년도: 2021년

건물명: 로머스파크

해당층: 13층

총층수: 25층

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물용도: 업무시설 (현황 주거용 오피스텔로 활용)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 소재하며, "광주중앙초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집한 노선 상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 광주도시철도 1호선 금남로4가역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 도로상태

본건은 북동측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m-35m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 재개발 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계

본건은 광주지방법원 2023타경76809호 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 13일 접수된 주식회사명성종합건설의 강제경매개시결정(갑5)이며, 이에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 유하영 (성만 표기: 유 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 2일

* 확정일자: 2023년 9월 25일

* 배당신고일자: 2023년 9월 27일

* 대항력: 있음

주의: 상기 임차인 유하영은 대항력을 갖추고 있으며, 현재 주거용 오피스텔로 활용 중입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기는 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다. 보증금 1억 원의 임차인이 존재하므로, 입찰 전 관련 법률 검토 및 현장 확인을 통해 정확한 인수 여부 및 발생 가능한 위험을 면밀히 파악해야 합니다.

4.3. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2021-09-28)

* 갑4: 소유권이전 (2021-09-28, 매매 131,410,000원)

* 갑5: 강제경매 (2023-09-13, 주식회사명성종합건설, 265,960,309원, 말소기준권리)

* 갑6: 가압류 (2023-11-16, 현대카드, 14,165,439원, 말소)

* 갑7: 가압류 (2023-11-23, 신한은행, 80,308,040원, 말소)

등기부채권 총액: 94,473,479원

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 금남로4가는 광주의 핵심 상업 및 업무 지구로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 쇼핑몰 등이 밀집해 있습니다. 특히, 광주 지하철 1호선 금남로4가역 초역세권이며, 아시아문화전당, 롯데백화점, NC웨이브 등 주요 편의시설이 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

현재 주거용 오피스텔로 활용 중이며, 이는 즉시 거주 또는 임대가 가능함을 시사합니다.

6.2. 편의시설

* 교통: 광주 지하철 1호선 금남로4가역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 교육: "광주중앙초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 생활: 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

6.3. 건물 설비

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 도시가스를 이용한 바닥난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 임차인 유하영(보증금 1억 원, 대항력 있음)의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 법적으로는 보증금 전액이 인수되지 않을 수 있으나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협상, 법적 절차 진행 등으로 인해 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7.2. 권리분석 상 특이사항

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7.3. 도시계획적 제한

본건이 속한 지역의 복합적인 도시계획 용도지역(중심상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등)은 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등과 같은 개발 행위에 제약을 가할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 신축 오피스텔입니다. 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 주변 인프라를 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높다고 평가됩니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 1억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 법적으로는 인수 부담이 없을 수 있으나, 명도 과정에서의 잠재적 난항 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지에 대한 추가 확인도 필요합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 중심상업지역의 핵심 도로인 금남로에 위치하여 탁월한 접근성과 풍부한 배후 수요를 자랑합니다.

* 뛰어난 교통: 지하철 1호선 금남로4가역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물이 비교적 최신식이며, 즉시 활용 가능한 주거용 오피스텔입니다.

* 상권 활성화: 주변 상업 및 업무 시설 발달로 유동인구가 많아 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(29.79㎡)의 오피스텔이 2025년 6월 24일 95,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 감정가 124,000,000원 대비 실거래가를 고려하면, 본건의 적정 시장 가치는 9,500,000원 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인(보증금 1억 원)의 존재와 법적으로는 비록 인수되지 않더라도 명도 과정에서 발생할 수 있는 위험 및 추가 비용 가능성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가격과 일치하며, 감정가 대비 약 23.4% 할인된 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.