나이스옥션 법원경매 광주 2023타경75875 [1] 전라남도 곡성군 곡성읍 구원리 53-1 전 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경75875 [1] 전라남도 곡성군 곡성읍 구원리 53-1 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2023타경75875 | 소재지: 전라남도 곡성군 곡성읍 구원리 53-1 | 감정가: 8,153,600원 | 최저가: 1,871,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경75875 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 곡성읍 구원리 53-1

용도(지목): 전 (현황: 묘지)

감정가: 8,153,600원

토지 면적: 254.80㎡ (약 77.08평)

매각 대상: 토지 전부

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 박OO

재매각 사건

1.2. 소재지 및 기본 현황

본건은 전라남도 곡성군 곡성읍 구원리에 위치하며, 평지마을 북동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 농경지, 묘지, 창고 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다. 간선도로가 인근에 있어 대중교통 및 경작 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 물건 현황

토지 현황은 공부상 지목은 "전"이나, 실제 현황은 5기의 분묘가 조성된 "묘지"입니다. 토지 형태는 부정형이며, 평지에서 완경사 지대에 속합니다. 제시외 건물 및 토지는 없습니다.

1.4. 권리 분석

소유자이자 채무자인 황OO 씨 명의의 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 박OO 씨이며, 본건은 재매각 대상입니다. 토지에 대한 분묘기지권이 존재할 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

1.5. 주요 현황 및 특이사항

매각 대상 토지는 맹지이며, 도로에 직접 접하지 않아 접근이 어렵습니다.

현황이 묘지이므로 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적입니다. 그러나 해당 토지의 전부가 묘지로 조성되어 있어 일반적인 농업 경영계획서로는 자격증명 발급이 어려울 수 있습니다. 취득 예정자와 묘 주인 간의 이장 또는 파묘 동의가 있을 경우 발급 가능성이 있으나, 소재지 관서의 반려 처분 가능성이 있으므로 반드시 사전 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

1.6. 감정평가 요약

본건은 곡성읍 구원리 평지마을 인근 농경지대에 위치하며, 주변으로 농경지, 묘지, 창고 등이 있습니다. 교통은 간선도로 인접으로 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 평지~완경사 지대이며, 지목은 전이나 현황은 묘지(분묘 5기)입니다. 인접 도로가 없어 맹지 상태입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역(200m, 300m, 800m 제한 구역 등)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발 시 제한 사항이 따릅니다.

1.8. 입지조건

전라남도 곡성군 곡성읍 구원리 평지마을 북동측 인근 농경지에 위치합니다. 마을과 인접해 있으나, 맹지인 관계로 직접적인 접근성은 떨어집니다. 주변 환경은 농경지와 묘지가 주를 이루고 있어 전원생활이나 농업 관련 활동에 국한될 수 있습니다.

1.9. 상권 및 생활정보

본건은 농경지대에 위치한 맹지 토지이므로 일반적인 상업 시설이나 편의 시설과의 접근성은 낮습니다. 생활 편의 시설은 곡성읍 소재지까지 이동해야 이용 가능하며, 주로 농업 및 지역 주민을 위한 기반 시설 위주로 구성되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 개발에 큰 제약이 따릅니다.

2. 농지취득자격증명: 현황이 묘지인 점과 분묘기지권 존재 가능성으로 인해 농지취득자격증명 발급이 매우 까다로울 수 있으며, 반려 시 매수 보증금 미반환 위험이 있습니다.

3. 분묘기지권: 분묘에 대한 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 재매각: 이전 매각 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 계약 불이행 등의 사유로 재매각된 것으로, 잠재적인 문제가 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 토지이용 제한: 계획관리지역 및 다수의 가축 사육 제한 구역에 해당되어 개발 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.11. 종합 의견

본건 토지는 맹지 상태이며, 현황 묘지로 인해 농지취득자격증명 발급이 불확실하고 분묘기지권 등 법적 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 취득 및 활용에 상당한 어려움이 예상됩니다. 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰된 이력이 있는 점, 재매각이라는 점 등을 고려할 때, 권리 관계를 명확히 파악하고 관련 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 상당한 시간, 비용이 투입될 것으로 보입니다.

1.12. 투자 포인트

현재 상태로는 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

만약 분묘 관련 문제를 해결하고 농지취득자격증명을 확보할 수 있다면, 장기적인 관점에서 농업용지 또는 특정 시설 부지로 활용 가능성을 모색해볼 수 있습니다. 그러나 맹지라는 근본적인 한계를 극복하기 위한 도로 확보 방안 마련이 선행되어야 합니다. 투자보다는 권리 분석 및 문제 해결 능력이 뛰어난 실수요자의 접근을 권장합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계