나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103317 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-2 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 법수면 윤내리소재 청안사 북서측 인근(기호1,2) 및 청안사 북측 인근(기호3), 가야읍 말산리소재 가야초등학교 남동측 인근(기호4,5)에 각각 산재하며 (기호1,2,3) 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하며, (기호4,5)부근은 상업시설 등이 밀집되어있음.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2: 남동측 하향경사지세내 부정형의 토지로서 임야화되어 있는 상태임.

기호3: 완경사 지세내 대체로 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 주차장 및 일부 경사면임.

기호4,5: 부정형의 토지로서 현황 "도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2,3: 지적도상(기호1,3)토지는 맹지이며, (기호2)토지는 지적도상 북서측으로 세로가 소재하나 사실상 접근곤란하고 남동측 종교용지 및 (기호1)토지를 통하여 접근가능하며, (기호1)토지는 남동측 종교용지를 통하여 접근가능하고, (기호3)토지는 인접지를 통하여 접근가능함.

기호4,5: 본건을 세로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호4: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-1)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 역사문화권정비구역<역사문화권 정비 등에 관한 특별법>

기호5: 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 역사문화권정비구역<역사문화권 정비 등에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건(기호3)토지는 지목 묘지이나, 현황 일부 주차장 및 일부 경사면 상태로서 적법한 형질 변경여부 등은 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함).
묘지로 이용중임. 육안으로 식별치 못한 분묘 소재할 수 있고 인접토지와 지적경계확인이 불분명함. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나, 남동측 종교용지를 통하여 접근가능하고 목록 2 토지는 지적도상 북서측으로 세로가 소재하나 사실상 접근 곤란하고 남동측 종교용지 및 목록 1 토지를 통하여 접근 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

마산지원 2024타경103317 (1)

소재지

경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-2

용도

묘지

감정가

122,459,000원

토지면적

3574. 00㎡ (약 1081.6평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

토지지분

1787㎡

건물면적

0. 00㎡

건물지분

0㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지일부지분매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한국자산관리공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 법수면 윤내리 소재 청안사 북서측 인근 및 청안사 북측 인근에 위치하며, 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 가야읍 말산리 인근의 경우 상업시설 등이 밀집된 지역으로 파악됩니다.

교통상황

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 남동측 종교용지를 통하여 접근이 가능합니다. 인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명한 상태입니다.

1.2. 권리분석

등기부요약

* 1999년 3월 9일: 소유권 이전 (박말임)

* 2024년 6월 10일: 강제 경매 개시 결정 (한국자산관리공사)

말소기준권리

2024년 6월 10일자 한국자산관리공사의 강제 경매 개시 결정 등기입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

본건 관련 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

토지이용계획 및 제한상태

* 기호1,2: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 기호4,5: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 역사문화권정비구역

본건의 상당 부분이 계획관리지역에 속하나, 일부는 일반상업지역으로 지정되어 있어 입지적 다양성을 지니고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경

본건은 청안사 인근에 위치하며, 주변에 농경지, 임야, 취락 등이 혼재되어 있습니다. 일부 지역은 상업시설이 밀집한 가야읍 말산리와 인접해 있습니다.

현황 및 공부상 차이

현황 묘지로 이용 중이며, 일부는 주차장 및 경사면 상태로 파악되었습니다. 공부상 지목과 현황이 일부 상이하므로, 적법한 형질 변경 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 및 향후 활용에 대한 고려가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한정됩니다.

* 분묘기지권: 묘지로 이용 중이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘가 소재할 수 있습니다. 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하며, 소유권 행사 및 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

* 접근성 제약: 지적도상 맹지이며, 현황 접근로 이용에 어려움이 있을 수 있습니다. 남동측 종교용지를 통해 접근 가능하나, 실제 이용 편의성을 확인해야 합니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하여, 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 현황 이용 상태: 공부상 지목(묘지)과 다르게 현황 주차장 및 경사면 등으로 이용 중인 부분이 있어, 형질 변경의 적법성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 법수면 소재 묘지 용도의 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 1억 2천만원대이며, 토지 면적은 3574㎡의 절반인 1787㎡입니다. 분묘기지권의 가능성, 지분 매각으로 인한 공유자 관계, 도로 접근성 문제, 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 묘지 용도와 분묘기지권 관련 법적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 일부 지역이 일반상업지역으로 지정되어 있어, 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 개발 가치가 있을 수 있습니다.

* 지역적 특성: 함안군 법수면은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 지역적 특성을 고려한 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 다수의 위험 요소를 내포하고 있으며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 분묘 상태 확인, 공유자와의 협의 가능성, 인근 토지 시세 조사, 개발 가능성 및 제약 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 상기 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.