나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103317 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-1 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103317 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-1 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경103317
• 주소: 경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-1
• 감정가: 122,459,000원
• 최저가: 32,102,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 묘지

마산지원 경매5계 2024타경103317 | 소재지: 경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-1 | 감정가: 122,459,000원 | 최저가: 32,102,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 보고서: 마산지원 2024타경103317 (1) - 경상남도 함안군 법수면 묘지 지분 매각

1.1. 물건 기본 정보

소재지

경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-1 (외 일괄 매각)

용도

묘지 (현황: 임야화, 일부 주차장 및 경사면)

사건번호

마산지원 2024타경103317 (1)

매각구분

부동산강제경매 (일괄매각)

감정가

122,459,000원

토지면적 (총면적 / 매각 지분 면적)

총면적: 3,574.00㎡ (약 1,081.14평)

매각 지분: 1,787.00㎡ (약 540.54평) (지분율: 178700/357400, 약 50%)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 함안군 법수면 윤내리 소재 '청안사' 북서측 인근 및 북측 인근에 산재하여 위치하고 있습니다. 주위는 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 임야 지대입니다. (일괄 매각 물건 중 기호 4, 5는 가야읍 말산리 소재 상업시설 밀집 지역 내 '도로'로 이용 중인 토지입니다.)

교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

형태 및 이용상태 (묘지 지분 해당 물건: 기호 1, 2)

기호 1, 2 토지는 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 현황 '임야'로 이용 중입니다. 본 건(기호 3) 토지는 지목은 묘지이나 현황 일부 주차장 및 일부 경사면 상태입니다. 본 건 묘지 토지는 '묘지'로 이용 중이며, 육안으로 식별치 못한 분묘가 소재할 수 있습니다.

도로상태 및 접근성

매각 대상 토지(기호 1)는 지적도상 **맹지**이나, 남동측 종교용지(청안사 추정)를 통하여 접근이 가능합니다. 기호 2 토지 역시 사실상 접근이 곤란하여 남동측 종교용지 및 기호 1 토지를 통하여 접근해야 하는 등 전반적인 접근성이 미흡합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 200m), 배출시설설치제한지역

1.3. 권리 분석 (Legal Analysis)

매각 대상

**토지 일부 지분 매각**입니다. (총면적 3,574.00㎡ 중 1,787.00㎡ 지분 매각)

특이사항 및 주의사항

1. **지분 매각**: 토지의 전체가 아닌 일부 지분(약 50%)을 매각하는 건입니다. 지분 취득 시 다른 공유자와의 협의 또는 분할 청구 등을 통해 수익을 실현해야 하므로, 명도 및 사용수익에 어려움이 따를 수 있습니다.

2. **공유자 우선매수신고**: 다른 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰이 불가능하며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능합니다.

3. **분묘기지권**: 현황 '묘지'로 이용 중이며, 분묘기지권이 성립할 수 있습니다. 분묘기지권이 성립하면 낙찰자가 분묘의 이장을 요구할 수 없으며, 토지 이용에 제약이 발생합니다. 육안으로 식별치 못한 분묘 소재 가능성도 있습니다.

4. **일괄 매각**: 본 건 외 다른 필지(도로, 주차장 등)와 함께 일괄 매각됩니다. 입찰 전 모든 필지의 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

5. **경계 불분명**: 인접 토지와 지적 경계 확인이 불분명하다는 점을 유의해야 합니다.

소유자/채무자/채권자

소유자: 구OOOO, 채무자: 구OO, 채권자: 한OOOOOOO

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석

본 건 묘지 토지(기호 1, 2)가 위치한 지역은 상업시설이 아닌 취락, 농경지, 임야가 혼재하는 농촌 임야 지역입니다. 따라서 상권 분석은 의미가 없으며, **묘지 또는 임야로서의 활용 가치**에 초점을 맞추어야 합니다. 다만, 일괄 매각 물건 중 일부(기호 4, 5)가 가야읍 말산리 소재 일반상업지역 내 '도로'로 이용 중이므로, 이 부분에 대한 별도 가치 판단이 필요할 수 있습니다.

생활정보 및 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 청안사 북측 인근의 농촌 마을과 임야 지역입니다. 인근에 별도의 대규모 편의시설이나 상업시설은 없으며, 자연 환경 위주입니다. 감정평가서에 명시된 주요 혐오시설은 없으나, 본 건 자체가 **묘지**이며 **분묘**가 소재할 수 있다는 점이 투자의 주요 리스크 요인입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

잠재적 리스크

1. **분묘기지권 성립**: 분묘기지권 성립 시 토지 사용 및 처분에 심각한 제약이 발생하며, 분묘 이장 관련 소송 진행 시 시간과 비용이 소모될 수 있습니다.

2. **지분권 행사 제약**: 공유자우선매수권 행사 가능성 및 지분 매각 특성상 다른 공유자와의 분쟁 또는 협상 난이도가 높습니다.

3. **접근성 미흡**: 지적도상 맹지 또는 사실상 접근 곤란하여, 토지 개발 또는 활용에 법적/사실적 어려움이 있습니다. (종교용지를 통한 접근 필요)

4. **일괄 매각의 복잡성**: 묘지, 임야, 주차장, 도로 등 다양한 용도와 복잡한 토지이용계획(상업지역 포함)의 물건들이 섞여 있어, 전체 가치 평가가 복잡합니다.

해결 방안

1. **권리금액 확보 목적**: 지분 매수 후 다른 공유자에게 지분을 매도하거나(공유물 분할 협의), 공유물 분할 소송을 통해 현금화하는 전략이 필요합니다.

2. **분묘 확인**: 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치와 상태, 분묘기지권 성립 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3. **공유자 분석**: 공유자의 상황과 우선매수권 행사 가능성을 예측하고, 예상 낙찰가를 보수적으로 설정해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 **지분 매각, 맹지/접근 곤란, 묘지(분묘기지권 리스크), 공유자우선매수권** 등 여러 권리적, 사실적 리스크가 복합적으로 존재하는 **특수 물건**입니다. 일반적인 토지 투자보다는 **특수물건 전문가** 또는 **NPL 투자자**의 영역에 해당합니다. 낮은 가격으로 낙찰받아 공유물 분할 또는 공유자 협상을 통해 수익을 실현하는 '권리 정리형' 투자 관점에서 접근해야 합니다.

투자 포인트

1. **높은 지분율**: 약 50%의 지분을 확보할 수 있어, 공유물 분할 소송 진행 시 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

2. **저가 매수 가능성**: 6회 유찰 등으로 감정가 대비 낮은 가격에 매수할 기회가 있습니다.

3. **환금성 확보 전략**: 지분 매수 후 다른 공유자에게 매도하거나, 경매를 통한 현금화(공유물 분할을 위한 경매)를 목표로 접근해야 합니다.

4. **일부 상업지역 토지 포함**: 일괄 매각 물건 중 일부(기호 4, 5)는 일반상업지역 내 도로이므로, 전체 가치 산정 시 이 부분도 고려해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계