나이스옥션 법원경매 마산 2024타경101854 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 199 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경101854 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 199 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경101854
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 199
• 감정가: 199,175,000원
• 최저가: 26,733,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 묘지

마산지원 경매5계 2024타경101854 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 199 | 감정가: 199,175,000원 | 최저가: 26,733,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 개요 및 특이 사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경101854 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 199

용도: 묘지 (현황: 묘지로 이용 중)

토지면적: 1345.00㎡ (약 406.86 평)

감정가: 199,175,000원

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 박OO

소유자: 박OOOOO

매각대상: 기타 (토지)

1.3. 핵심 특이 사항

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 일반 경매 물건과 달리 소유자 간의 지분 정리 목적으로 진행되는 물건입니다.

토지 위에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 일부 지상에 평장분묘 시설이 있으나 이장 여부가 확인되지 않습니다.

지적도상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이므로 건축 행위 등 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

감정평가액은 분묘기지권 성립 여부 등을 감안하여 평가된 금액입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 소재 부림자동차 운전전문학원 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공장, 취락(마을), 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 즉, 주거 환경보다는 산업 및 농업 활동이 혼재된 준도시 외곽 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 위치상 대중교통 이용은 불편할 수 있으며, 자가용 접근성이 중요할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 대체로 서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지이며, 현황은 묘지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지입니다. 현황도로나 사실상 통로 사용 가능성은 현장 조사로 확인해야 합니다.

토지이용계획: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 건은 공유물분할 경매입니다. 공유자 중 1인이 지분 정리를 위해 경매를 신청한 것으로, 권리관계는 비교적 단순할 수 있습니다.

그러나, 토지의 지분율이 134500으로 기재되어 있어 지분 경매가 아닌 전체 매각일 가능성이 높습니다. 입찰 전 정확한 매각 지분 확인이 필수적입니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (분묘기지권 및 맹지)

분묘기지권:

가장 중요한 리스크입니다. 토지 위에 분묘 수기가 소재하며 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

만약 분묘기지권이 성립된다면, 낙찰자는 분묘를 강제로 이장시키기 어려울 수 있으며, 토지 이용에 큰 제약을 받게 됩니다.

낙찰 후 분묘기지권이 성립하지 않음을 확인하고 이장 절차를 진행하거나, 토지 가치에 분묘의 존재를 반영하여 입찰해야 합니다.

맹지:

지적도상 맹지이므로 건축법상 건물의 신축이 불가능합니다.

맹지 탈출을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 사용 승낙(토지사용승낙) 또는 국유지/사유지 현황도로 사용권 확보가 필수적이며, 이는 많은 시간과 비용을 요구할 수 있습니다.

4. 주변 시설 및 환경 분석

4.1. 주변 환경 특징

본 건 주변은 산업 시설(공장), 농경지, 임야가 혼재하는 농촌형 지역입니다. 주거 밀도가 낮고 개발 압력이 높지 않은 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 혐오 시설 및 리스크

주변 지역이 자연녹지지역이며 공장이 혼재되어 있어, 소음 및 환경 저해 요인이 상존할 수 있습니다.

과거 인접 지역인 진동면 인곡리 일대에서 쓰레기 소각장 설치 문제로 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 환경 관련 시설의 잠재적 리스크를 배제할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

토지이용의 제약: 현황 묘지 이용, 맹지, 자연녹지지역 지정으로 인해 토지 개발 및 이용에 심각한 제약이 따릅니다.

분묘기지권 리스크: 분묘기지권 성립 시 토지 가치가 하락하고 이용 범위가 제한됩니다. 이장 절차를 진행하더라도 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

감정가 반영 여부: 감정평가액은 분묘기지권 성립을 감안한 금액이므로, 만약 분묘기지권이 성립하지 않는다면 상당한 시세차익을 얻을 수 있으나, 반대의 경우 리스크가 커집니다.

이장 불확실성: 평장분묘 시설물의 이장 여부가 불분명하므로, 이장 시 추가 비용 및 절차상 복잡성이 예상됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 '공유물분할 경매' 물건으로, 낮은 가격에 토지를 매입하여 지목 변경 또는 용도 전환을 시도하려는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

일반적인 실수요자가 접근하기에는 '분묘기지권' 및 '맹지'라는 두 가지 결정적인 권리상/이용상 하자가 존재하므로, 이에 대한 명확한 해결책과 비용 산정이 필수적으로 선행되어야 합니다.

토지 이용의 제약이 매우 크므로, 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받아야 투자 가치가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

경쟁이 적을 수 있는 특수 물건: 분묘기지권, 맹지 등의 특이사항으로 인해 일반 입찰자의 접근이 어려워 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

용도 변경을 통한 가치 상승: 향후 인접 토지 매입 등을 통해 맹지 문제를 해결하거나, 지자체와의 협의를 통해 토지 이용계획을 변경할 수 있다면 가치 상승 여지가 있습니다.

장기적 관점의 저가 매입: 묘지라는 특수성을 감안하고 장기적인 투자 목적으로 저가에 매입할 경우, 미래의 개발 수요 발생 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계