나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102451 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 산15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102451 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 산15 임야 경매

• 사건번호: 2024타경102451
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 산15
• 감정가: 592,065,000원
• 최저가: 124,165,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 임야

마산지원 경매5계 2024타경102451 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 산15 | 감정가: 592,065,000원 | 최저가: 124,165,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2024타경102451 (1) 임야 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 산15이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 592,065,000원입니다.

총 토지면적은 39,471.00㎡ (약 11,941평)이며, 매각대상은 토지 전부입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 유동화물건으로 진행됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 창원시 마산합포구 구산면 난포리 소재 "난포마을" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 주변의 해안 산림지대로서, 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 남측 하단부까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

임야도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 실제 현황은 본건 남측으로 노폭 약 2~3m의 시멘트 포장 관습 농로에 접하고 있어 접근성이 확보됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 부정형의 완경사지이며, 현재는 자연림 상태로 이용 중입니다.

감정평가액에는 경제적 가치가 희박한 소나무 및 활·잡목 등 자연생 입목의 가치가 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이 사항 및 인수 권리

본건의 가장 중요한 특이 사항은 분묘기지권이 존재한다는 점입니다.

또한, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있다는 주의사항이 명시되어 있어, 매수인은 분묘기지권을 인수할 가능성이 높습니다.

이는 향후 토지 이용 및 개발에 중대한 제약으로 작용할 수 있으며, 분묘 이장 등에 관한 추가적인 비용과 협의가 필요할 수 있습니다.

본건은 토지 매각이며 건물은 없습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 농림지역, 보전산지, 공익용산지 및 산림보호구역에 해당되어 산지 관리법에 따른 개발 행위 제한이 매우 강력합니다.

추가로 제한보호구역(해군기지)으로 지정되어 군사 기지 및 군사 시설 보호법에 따른 제한을 받습니다.

가축사육제한구역(300m~600m 제한)에도 해당되어 축사 건축 등에도 제약이 있습니다.

결론적으로 토지 이용에 제약 사항이 매우 많습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라 현황

본건은 해안 산림지대에 위치한 임야로, 상업 시설이나 주거 밀집 지역의 상권을 분석하는 것은 적절하지 않습니다.

생활 편의 시설은 인근의 "난포마을" 및 구산면 소재지를 이용해야 하며, 접근성은 떨어지는 편입니다.

제공된 정보만으로는 인근 혐오 시설의 유무를 판단할 수 없으므로, 입찰 전 현장 확인 및 주변 시설 검색이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

분묘기지권 리스크: 이미 명시된 분묘기지권과 미확인 분묘의 존재 가능성으로 인해 토지 사용 및 개발에 가장 큰 장애 요인이 될 수 있습니다.

개발 제한 리스크: 보전산지, 공익용산지, 농림지역, 군사시설 제한보호구역 등 중첩된 규제로 인해 토지 개발 및 용도 변경의 가능성이 매우 낮습니다.

접근성 리스크: 임야도상 맹지라는 법적 한계는 관습 농로가 있음에도 불구하고 향후 건축 허가 등 법적 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 임야는 약 1만 2천 평에 달하는 대규모 물건이며, 감정가에 입목 가치가 포함되어 있습니다.

해안 산림지대라는 입지적 장점이 있으나, 분묘기지권과 강력한 개발 제한(농림, 산지, 군사)이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 단기적인 개발이나 시세 차익을 노리는 투자자에게는 부적합하며, 장기적인 보전 가치 또는 임업 활동 등 제한된 범위 내의 이용을 전제로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

입찰 전 분묘 위치 및 상태, 그리고 관습 농로의 실제 법적 인정 가능성에 대한 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 대규모 임야 확보: 창원시 구산면 지역의 대규모(약 11,941평) 임야를 감정가 대비 저가로 매입할 기회.

(2) 접근로 확보 가능성: 임야도상 맹지이나, 현황상 시멘트 포장 관습 농로에 접하고 있어 차량 접근은 가능함.

(3) 자연림 보전 가치: 산림 보전 및 공익적 목적의 장기 투자 가능.

(4) 유찰 가능성: 분묘기지권 등 권리적 부담으로 인해 유찰될 경우, 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회.

법원 정보

마산지원 경매5계