나이스옥션 법원경매 마산 2024타경100233 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 10 전 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경100233 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 10 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매4계 2024타경100233 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 10 | 감정가: 34,200,000원 | 최저가: 4,590,000원 | 용도: 전

1. 마산지원 2024타경100233 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경100233 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 10

용도: 전

감정가: 34,200,000원

토지면적: 383.00㎡ (약 115.85평)

토지 지분율: 38300 (특이사항 없음, 전체 지분으로 보임)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 신OOOOOOOO

재매각: 해당 (이전 매각 절차에서 유찰 또는 취소된 이력이 있습니다)

1.2. 물건 현황

토지 이용 상태: 부정형 완경사의 토지로서, 현황 "전" 상태이며 일부 묘지로 이용 중입니다. 지상에 제시외 수목(가죽나무 외 약 50주)이 식재되어 있습니다.

인접 도로 상태: 지적도 및 현황상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 진출입이 가능합니다.

주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 ‘내포리마을회관’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 불가하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 문화재보존영향 검토대상구역입니다.

공부와의 차이: 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 묘지로 이용 중입니다.

제시외 물건: 연고 미상의 분묘 2기 소재 및 제시외 수목(가죽나무 외, 약 50주)이 식재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 창원시 마산합포구 구산면에 위치하며, 내포리 마을회관에서 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 현재 차량 접근이 어려운 맹지 상태이며, 인접 토지를 통해야만 진출입이 가능한 점은 입지상의 제약으로 작용합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 채권자는 신OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전체입니다.

등기부상 권리관계 외에, 본 건은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 감정평가액은 분묘 소재로 인해 가치가 제한된 상태로 산정되었으며, 재매각 절차를 거치고 있습니다. 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

소재지가 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로, 인근에 마을회관이 위치하고 있어 기본적인 생활 기반은 있으나, 상업 및 편의 시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있습니다. 전반적으로 농업 및 전원생활과 관련된 지역 특성을 보입니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역으로 묶여 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역 및 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '내포리마을회관'이 위치하여 지역 공동체의 거점 역할을 하고 있습니다. 다만, 편의점, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설이나 공공시설에 대한 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됩니다. 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수라는 중대한 위험이 있습니다. 또한, 지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분묘 이장 등 법적 문제 발생 가능성이 있습니다. 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지 및 통행로 확보 문제가 잠재되어 있습니다. 계획관리지역이지만 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 건축, 개발, 축산업 등에 적용되는 각종 법규 및 조례를 면밀히 확인해야 합니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 매각에서 나타난 문제점이나 시장의 부정적 인식이 존재할 수 있음을 시사합니다. 제시외 수목의 경우, 소유권 및 관리 주체를 명확히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면의 농경지로서, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 맹지, 미확인 분묘기지권, 각종 개발 제한 구역 지정 등 해결해야 할 과제가 명확한 물건입니다. 농업에 종사하거나 전원생활을 계획하시는 분, 혹은 관련 법규 및 문제를 해결할 능력과 의지가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 매수 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘 및 수목 상태, 인접 토지와의 관계, 진출입 가능성 등을 상세히 확인하고, 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

8. 투자 포인트

장기적인 관점에서 계획관리지역 토지의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 직접 농업에 활용하거나 농지를 임대하여 수익을 창출하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이러한 가능성은 제시된 여러 리스크를 성공적으로 해소했을 때 기대할 수 있는 부분입니다. 분묘 처리 비용, 맹지 해소 비용, 개발 제한 완화 여부 등을 종합적으로 고려하여 투입 비용 대비 기대 수익을 신중하게 산정해야 합니다. 재매각 물건으로 인해 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있으나, 이는 곧 물건의 하자나 매력도 감소를 의미할 수 있으므로 리스크 관리 능력이 중요합니다.

9. 주변 시설 조사 결과

창원시 마산합포구 구산면 내포리 일대 지도 및 위성 사진을 조사한 결과, 본건 주변에는 다수의 농경지와 임야가 분포하고 있습니다. 인근에 내포리 마을회관이 위치하고 있습니다. 현재 조사된 바로는 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 대규모 축사, 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 해당하므로, 인근 지역의 축사 존재 가능성은 배제할 수 없습니다. 정확한 인근 축사 위치 및 규모 파악은 현장 답사 또는 상세 지적도를 통해 확인이 필요합니다.

법원 정보

마산지원 경매4계