나이스옥션 법원경매 마산 2024타경1411 [1] 경상남도 함안군 군북면 1145-2 에이, 비동호 소포리 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경1411 [1] 경상남도 함안군 군북면 1145-2 에이, 비동호 소포리 근린생활시설 경매

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마산지원 경매5계 2024타경1411 | 소재지: 경상남도 함안군 군북면 현포로 27 | 감정가: 672,446,660원 | 최저가: 220,347,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 마산지원 2024타경1411 (1)

경매구분 부동산임의경매

소재지 경상남도 함안군 군북면 1145-2 에이, 비동호 소포리

용도 근린생활시설

감정가 672,446,660원

매각대상 토지/건물일괄매각

채무자 김OO, 소유자 신OO, 채권자 농OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적 1,804.00㎡ (약 545.71평)

건물면적 1,364.88㎡ (약 412.87평)

제시외면적 건물 48.90㎡ (매각 포함)

2. 입지 조건

본건은 경상남도 함안군 군북면 소포리 소재 대배저수지 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 취락, 농경지, 중소규모의 공장, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준이며, 목록 2 토지를 통하여 목록 1, 3 토지에 접근이 가능한 구조입니다.

3. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 따른 경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 매수인은 소유권 확보 측면에서 명도 외에 복잡한 유치권, 법정지상권 등의 리스크는 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다.

소유자 및 채무자가 다르므로, 해당 관계에 대한 추가 확인은 필요하나 경매의 진행 자체에 영향을 미치지는 않습니다.

4. 상권 분석

본건의 지목상 용도는 근린생활시설(식당, 노래방)로 이용되었으나, 현황은 '작업장'으로 이용 중입니다.

주변이 농경지, 취락, 공장이 혼재된 지역임을 감안할 때, 과거 식당으로 영업했던 이력은 지역 주민이나 인근 공장 근로자를 대상으로 하는 상권이었을 것으로 추정됩니다.

현황이 '작업장'인 점을 고려하면, 대규모의 부지와 건물을 활용한 물류 또는 공장 부지로서의 활용 가치를 검토하는 것이 현재 시점에서는 현실적인 상권/이용 분석이 될 수 있습니다.

5. 생활 정보

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형)에 속해 있어 비교적 용도 변경에 유연성을 갖추고 있습니다.

주변 지역을 검색한 결과, 특별히 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았으며, 인근에 일부 식당이나 카페 등이 위치하고 있는 혼재 지역입니다.

다만, 가축사육제한구역(일부제한 200m, 700m)이 설정되어 있어 축산업 관련 용도로의 활용에는 제약이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

최고의 리스크: 농지취득자격증명서 (농취증) 제출 의무

매각 목록 중 목록 1, 3 토지는 '전', 목록 2 토지는 '상업용 건부지'로 되어 있으나, 목록 2, 3 토지에 대해 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. 특히 목록 2 토지는 '일부 면적 원상복구계획서'를 첨부해야 농취증 발급이 가능하다는 군북면사무소 회신이 제출되어 있으므로, 매우 까다로운 조건입니다.

재매각 진행

본건은 '재매각' 물건으로, 과거 최고가 매수인이 보증금을 몰수당하고 입찰이 무효화된 이력이 있습니다. 이는 통상적으로 상기 농취증 문제나 명도 문제 등 중대한 하자가 있었을 가능성을 시사합니다.

현황 이용 및 지상 물건 문제

목록 6 건물은 노래방에서 '작업장'으로 이용 현황이 변경되어 향후 용도 변경 또는 원상 복구 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(기호 ㄴ) 일부가 타지상에 소재하고, 제시외 건물(기호 ㄱ)은 목록 2, 3 토지 양 지상에 소재하는 등 지적 경계와 건물의 불일치가 있어 향후 경계 확정 및 건물 관리에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 약 545평의 대형 토지와 412평 이상의 건물을 일괄로 취득할 수 있는 대규모 물건입니다.

계획관리지역에 위치하여 용도 변경의 유연성은 높으나, 최대의 난관인 '농지취득자격증명' 발급 조건(특히 원상복구계획서 제출) 때문에 다수의 입찰자가 접근하기 어려운 물건입니다.

따라서, 해당 농취증 문제를 해결할 수 있는 능력이 있거나, 토지의 현재 상태를 유지하면서 활용할 수 있는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

대규모 부지 및 건물 확보

약 545평의 토지와 412평의 건물을 일괄로 취득할 수 있어, 공장, 작업장, 대형 물류 시설 등 대규모 시설을 필요로 하는 사업자에게 적합합니다.

용도 유연성

토지가 계획관리지역에 속해 있어 향후 사업 계획에 따라 다양한 용도로의 변경 가능성이 열려 있습니다.

가격적인 메리트

재매각 물건 특성상 유찰이 반복되거나 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 상당한 가격적인 메리트를 확보할 수 있는 기회가 있습니다.

농취증 리스크 관리 성공 시 독점적 지위 확보

농취증 발급 리스크가 높기 때문에, 이 문제를 사전에 명확히 해결하고 입찰에 참여할 수 있다면 사실상 독점적인 지위에서 낙찰을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계