나이스옥션 법원경매 마산 2023타경105613 [1] 경상남도 함안군 가야읍 춘곡리 115 전 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경105613 [1] 경상남도 함안군 가야읍 춘곡리 115 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2023타경105613 | 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 춘곡리 115 | 감정가: 22,809,360원 | 최저가: 802,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 마산지원 2023타경105613 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 춘곡리 115

용도: 전 (밭)

토지면적: 840.00㎡ (약 254.1평)

감정가: 22,809,360원

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 토지 이용 및 제한 현황

토지 이용상태: 동하향의 완경사지대 내 부정형 토지. 현재 휴경지 상태이며 일부 묘지로 이용 중임.

지역 지구: 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m/700m), 배출시설설치제한지역.

2. 입지 조건 분석

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건(일련번호 1)은 경상남도 함안군 가야읍 춘곡리 소재 "춘곡동노인회관" 남동측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 전형적인 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 불가하며, 제반 대중교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다.

도로 상황: 현황 "맹지"입니다. 인접 도로와 직접 접촉하지 않아 진입로 확보가 필요합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본 물건은 주거지역이나 상업지역이 아닌 농경지대(전)에 위치하므로, 별도의 상권 분석은 의미가 없습니다.

주변 환경은 농림지역 및 보전관리지역으로, 개발보다는 보전 및 농업 관련 활동에 중점을 둔 입지입니다.

3.2. 생활 정보

가야읍 소재의 생활 편의시설(읍사무소, 마트, 학교 등)을 이용해야 하며, 차량 진출입이 불가능하고 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지(전)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

경매구분은 부동산 강제경매로, 소유자 및 채무자가 동일합니다.

4.2. 권리 분석 핵심

농지취득자격증명(농취증): 본 토지는 농지(전)이므로, 낙찰 후 법원이 지정하는 기한 내에 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권: 토지상에 분묘가 소재하며, 연접한 필지와의 경계상에도 분묘가 있습니다. 감정가는 이를 감안하여 평가되었으나, 분묘기지권 성립 여부를 직접 확인하고 대책을 수립해야 합니다. 성립할 경우 철거 또는 이장을 강제하기 어려울 수 있습니다.

재매각: 과거 경매 절차가 취소 또는 무산된 이력이 있는 것으로 보이며, 투자 결정 전 재매각 사유를 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득 관련 리스크

맹지 상태이며, 현재 휴경지 상태입니다. 농지 복구 없이는 농취증 발급이 어렵거나 까다로울 수 있습니다. 가야읍사무소의 회신에 따라 취득 시 농지복구가 필요합니다.

농취증 발급 불허 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크를 안고 있습니다.

5.2. 개발 제한 및 이용 제한 리스크

보전관리지역 및 각종 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 형질변경이나 개발에 제약이 많습니다.

5.3. 분묘 및 맹지 리스크

토지 이용상태가 "휴경지 및 일부 묘지 이용 중"이며, 도로가 없는 맹지이므로 건축 행위나 농업 활동의 편의성이 매우 낮습니다. 분묘 처리 및 진입로 확보를 위한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 토지 이용 계획의 명확화

본 물건은 현재 맹지이며 농지 복구 필요, 분묘 문제 등이 복합적으로 얽혀 있어, 명확한 개발 또는 이용 계획 없이는 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

인접 토지를 매입하여 진입로(도로)를 확보하거나, 인근 토지 소유자와의 공동 개발 등을 계획할 수 있다면 가치가 상승할 여지는 있습니다.

6.2. 저가 낙찰 시 분묘 처리 비용 상쇄

맹지 및 분묘 등의 복잡한 권리 관계와 이용 제한으로 인해 유찰 가능성이 높습니다. 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 분묘 처리 및 농지 복구 비용을 상쇄하고 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍의 보전관리지역 내 농지(전)로서, 감정가 대비 토지 면적(840.00㎡, 약 254.1평)은 적당한 수준이나, 농지취득자격증명, 맹지, 분묘기지권 가능성, 농지복구 필요 등의 중대한 리스크를 다수 내포하고 있습니다.

따라서 순수한 농업용 투자보다는, 인근 토지와의 연계 개발 가능성을 염두에 둔 실수요자 또는 토지 문제 해결 능력이 있는 전문 투자자에게 적합해 보입니다. 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능성 및 분묘 처리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험을 반드시 유념해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계