나이스옥션 법원경매 마산 2023타경106265 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 "오동동 문화광장" 동측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 병원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호[1] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 1층 103호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감, 복합판넬 등 마감,
내 벽 : 타일 등 마감,
창 호 : 강화유리창 등의 구조입니다.

이용상태

대상물건은 근린생활시설(현황 공실)입니다.

설비내역

제반 위생, 급·배수설비 및 승강기, 소화전설비, 주차타워 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

부지 동측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

재매각임. 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임. 관리사무소에 탐문한바, 관리비가 2023년 10월말까지 약 840만원 정도 연체되어 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2023타경106265 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 1층103호 (신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 7)

용도: 근린상가 (건축물 현황 상 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적

토지 면적: 30.92㎡ (약 9.36평)

건물 면적: 160.71㎡ (약 48.61평)

1.3. 감정가

감정가: 724,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 "오동동 문화광장" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 병원 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

부지 동측으로는 노폭 약 10m, 북측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 596,800,000원입니다.

소유권은 백진아, 최명준에게 이전되었으며, 대형선망수산업협동조합의 근저당권(466,800,000원)이 말소기준권리이며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자(임의경매 신청자)는 대형선망수산업협동조합입니다.

3.2. 말소기준권리

을15. 근저당권, 접수일자 2017-08-30, 권리자 대형선망수산업협동조합, 권리금액 금466,800,000원

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권에 대한 언급은 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 대상이 아닌 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 596,800,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 창원시 마산합포구 동성동 일대는 오동동 문화광장과 문화의 거리가 인접해 있어 문화 예술 공연, 축제 등 다양한 문화 및 여가 활동이 이루어지는 지역입니다.

역사적으로 창동, 부림시장, 오동동 상권이 마산의 중심이었으나, 도시 개발 및 상권 이동으로 과거보다 활력이 줄어들었으며, 현재는 도시재생 사업을 통해 지역 상권 활성화를 도모하고 있습니다.

해당 지역은 업무시설, 제1종근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하며, 주변에 다양한 식당, 상업시설, 유흥업소가 밀집해 있습니다.

마산합포구의 전반적인 상권은 과거에 비해 침체된 곳도 있으나, 오동동 문화광장 인근은 꾸준히 행사를 개최하며 활력을 유지하려는 노력이 있습니다.

인근에 롯데백화점 마산점 폐점과 같은 이슈도 있었으나, 지역 상권 활성화를 위한 움직임도 지속되고 있습니다.

직접적으로 인접한 곳에 혐오시설이 확인되지는 않으나, 마산합포구 내 서성동 지역에 과거 성매매 집결지가 있었던 흔적이 남아있어 지역 전반의 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 잠재적 업종

소매점, 음식점, 카페, 서비스업(미용실, 학원 등), 소규모 오피스 등 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

마산 아구찜 거리와 인접하여 아구찜 전문점 등 식음료 관련 업종의 경쟁력 확보가 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

오동동 문화광장과 문화의 거리가 인접하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

주변에 다양한 식당, 상점, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 거주 및 영업 활동에 편리합니다.

마산어시장, 창동예술촌 등도 인근에 위치하여 지역 특색을 느낄 수 있습니다.

5.2. 기타

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편입니다.

야간에는 문화광장의 조명과 조형물 등이 볼거리를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각으로 진행 중입니다.

6.2. 공실 및 관리비 연체

현재 근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태입니다.

관리사무소 탐문 결과, 2023년 10월말까지 약 840만원의 관리비가 연체된 것으로 확인되었습니다.

6.3. 현장 조사 제약

현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란하였으며, 탐문 조사 및 외부 조사 사항을 기준으로 평가되었습니다.

입찰 전 내부 이용 및 관리 상태를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.4. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산합포구 동성동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가(복합 용도)로, 오동동 문화광장 인근의 좋은 입지를 자랑합니다.

현재 공실 상태이며 재매각 절차를 거치고 있다는 점은 부담 요인이지만, 인수할 임차인의 보증금이나 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

2023년 10월 말 기준 약 840만원의 관리비 연체 사실은 확인되었으므로, 인수 시 해당 금액에 대한 확인 및 처리가 필요합니다.

현장 조사에 제약이 있었던 만큼, 입찰 전 내부 상태와 관리 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

전반적인 상권은 안정적이며, 다양한 업종으로의 활용이 가능하여 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 오동동 문화광장 인근에 위치하여 접근성이 좋고 유동인구가 있는 지역입니다.

* 복합 용도 가능성: 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 활용 가능하여 다양한 업종으로의 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 낮은 명도 부담: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 명도 관련 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 공실 해소 및 내부 관리를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 724,000,000원입니다.

인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현재 상태(공실, 관리비 연체, 재매각 등) 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

추후 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 최우선으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 결과 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

(예상 입찰가 범위: 약 579,200,000원 ~ 651,600,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 현장 상황, 시장 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.