나이스옥션 법원경매 마산 2023타경106173 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 640-22 화란연립주택 28동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 "마산여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 연립주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1 시멘트블록조 기와지붕 2층건중 1층 101호로서,
외벽:몰탈위페인트
내벽:몰탈위페인트, 벽지마감
창호:샷시 창호

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측과 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 중로3류(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(교동초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(마산여자중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계:미상임.
- 기 타:본건 건물에 제시외건물 3동이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함. 연립주택으로 이용중임.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 임차인이 임차보증금 전액을 배당 받지 못하면, 나머지 임대차 보증금은 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 640-22 화란연립주택 28동 1층 101호에 소재하고 있습니다. 용도는 연립주택이며, 1989년 9월 9일 최초 소유권 이전이 있었습니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

감정평가액은 65,250,000원입니다.

토지 면적은 59.75㎡ (약 18.1평)이며, 건물 면적은 39.67㎡ (약 12.0평)입니다.

건물 제시외 면적은 25.90㎡ (약 7.8평)으로, 이는 보고서 작성 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농협은행(농OOO)입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 재매각, 대항력 있는 임차인, 유동화 물건으로 분류됩니다.

주의사항으로는 제시외 건물이 포함되며, 연립주택으로 이용 중입니다.

가장 중요한 주의사항은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있다는 점입니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 나머지 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 건축물표제부 요약

본 건물은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 640-22번지에 위치하며, '화란연립주택'이라는 명칭으로 28동 1층 101호에 해당합니다. 건물은 블록구조로 2층 건물이며, 해당 호실은 1층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 "마산여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 학교, 연립주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근 도로를 통해 제반 교통망 이용이 용이한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 시멘트블록조 기와지붕의 2층 건물 중 1층 101호로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 벽지 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 연립주택으로 이용되고 있습니다.

2.4. 설비 및 토지 이용 현황

제반 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다. 토지는 세장형의 완경사 지형으로, 현재 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(교동초등학교, 마산여자중학교)으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.6. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 본 건물에 제시외 건물 3동이 소재하고 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 3월 23일

* 확정일자: 2022년 3월 14일

* 배당신고일자: 2024년 2월 5일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 앞섬)

* 비고: 임대 관계 미상

3.2. 인수 대상 권리 (보증금)

본 건의 임차인 최 은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자(2011.03.23)가 말소기준권리인 농협은행 근저당권 접수일자(2013.01.25)보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차에 따른 예상이며, 실제로는 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 것으로 예상됩니다. 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다.)

3.3. 등기부 현황 요약

* 1989-09-09: 소유권 이전 (정외조)

* 2012-07-12: 소유권 이전 (최재호, 유증)

* 2013-01-25: 근저당권 (농협은행주식회사, 50,400,000원) - 말소기준권리

* 2015-08-19: 압류 (거제시)

* 2017-02-07: 가압류 (김천농업협동조합, 85,596,251원)

* 2018-10-01: 압류 (창원시)

* 2023-11-14: 임의경매개시결정 (농협은행, 26,214,042원)

등기부 채권 총액은 135,996,251원입니다. 말소기준권리인 2013년 1월 25일자 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 거래된 연립/다세대 주택의 가격대는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 30일: 62.73㎡ 면적의 연립주택이 63,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1985년)

* 2026년 5월 29일: 43.8㎡ 면적의 연립주택이 50,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1982년)

* 2026년 5월 18일: 52㎡ 면적의 다세대 주택이 60,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1982년)

4.2. 시세 분석

본 건의 건물 전용면적은 39.67㎡입니다. 주변 실거래가 평균 단가(약 1,000,000원 ~ 1,150,000원/㎡)를 적용해 볼 때, 본 건의 시장 가치는 약 40,000,000원 ~ 46,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이는 제공된 감정가 65,250,000원보다 낮은 수준입니다.

4.3. 감정가 적정성 검토

감정가는 65,250,000원이지만, 주변 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금(90,000,000원)이 물건의 시장 가치보다 현저히 높아, 매수인이 인수해야 할 부담이 매우 클 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건의 남측 인근에 마산여자중학교가 위치하고 있으며, 교동초등학교도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 좋고, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 생활 편의시설은 주거지역 특성상 주변 상가를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 정보

현지 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 이는 쾌적한 주거 환경 조성에 긍정적인 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 90,000,000원 인수 부담입니다. 현재 감정가가 65,250,000원이고 시장 가치는 40,000,000원 ~ 46,000,000원 수준으로 추정되는 점을 감안할 때, 경매를 통해 임차인이 보증금을 전액 회수하기 어렵습니다. 따라서 매수인은 낙찰가 외에 추가적으로 임차인의 미회수 보증금(최대 약 90,000,000원 - 경매 배당금)을 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 관련 리스크

건물 면적 외에 25.90㎡(약 7.8평)의 제시외 건물이 존재합니다. 이는 명도 과정이나 추후 활용에 있어 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 재매각 및 유동화 물건 관련 리스크

재매각 물건은 과거 유찰 등의 사유가 있었음을 의미하며, 유동화 물건은 금융기관의 부실 채권 정리 과정에서 나올 수 있어 복잡한 권리 관계나 특별한 사정이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 권리상 리스크

등기부상 채권 총액이 135,996,251원에 달하며, 말소기준권리 외에도 압류, 가압류 등이 존재했습니다. 비록 말소기준권리에 의해 대부분 소멸되지만, 권리 분석 시 미처 파악되지 못한 숨은 권리나 하자 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구에 위치한 연립주택으로, 마산여자중학교 인근에 자리하고 있습니다. 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

7.2. 강점 및 약점

강점으로는 학교와 인접한 입지, 차량 접근성, 교육 환경 등을 들 수 있습니다.

반면, 약점으로는 감정가 대비 낮은 시장 가치, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수 부담, 제시외 건물 존재 등을 꼽을 수 있습니다.

7.3. 총평

본 물건은 시장 가치 대비 높은 임차 보증금 부담으로 인해 투자 매력이 매우 낮은 것으로 판단됩니다. 낙찰 후에도 상당한 추가 비용 발생이 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 마산여자중학교 및 초등학교 인근에 위치한 교육적 이점

* 차량 접근성이 양호한 교통 환경

* 연립주택 밀집 지역으로 주거 환경 조성 용이

8.2. 잠재적 가치

만약 임차인과의 원만한 합의를 통해 인수 부담을 최소화하거나, 제시외 건물을 효율적으로 활용할 수 있다면 낮은 가격으로 매입 시 일정 부분의 수익을 기대할 수도 있겠으나, 현재 정보만으로는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시장 가치 추정

주변 실거래가를 바탕으로 산출된 본 건의 적정 시장 가치는 약 40,000,000원 ~ 46,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금 고려

대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수해야 할 주요 부담입니다. 임차인이 배당받는 금액을 제외한 나머지 금액은 매수인이 추가적으로 부담해야 합니다. 감정가(65,250,000원) 및 추정 시장가치(4000~4600만원)로는 임차 보증금 전액을 회수하기 어렵다는 점을 감안할 때, 매수인이 부담해야 할 총액은 낙찰가 + (90,000,000원 - 경매 배당금)이 됩니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

위와 같은 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 투자가치가 매우 낮습니다. 임차인과의 협상 여지, 제시외 건물 처리 방안, 그리고 경매 배당률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

현 시점에서 예상되는 최저 입찰 가능 금액은 임차인 보증금 인수액을 상쇄하고도 남을 정도의 낮은 금액이어야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원과 시장 가치 40,000,000원~46,000,000원을 고려할 때, 보수적으로 20,000,000원 ~ 30,000,000원 수준의 매우 공격적인 입찰가를 고려해야 할 것으로 판단됩니다. 이마저도 추가적인 위험 부담이 따를 수 있습니다.

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