나이스옥션 법원경매 마산 2023타경3441 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 옥계리 산80 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경3441 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 옥계리 산80 임야 경매

• 사건번호: 2023타경3441
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 옥계리 산80
• 감정가: 103,568,600원
• 최저가: 21,720,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 임야

마산지원 경매4계 2023타경3441 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 옥계리 산80 | 감정가: 103,568,600원 | 최저가: 21,720,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2023타경3441 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2023타경3441 (4)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 옥계리 산80

용도: 임야

감정가: 103,568,600원

토지면적: 17,554.00㎡ (약 5,310평)

토지 지분율: 1755400 (참고: 해당 숫자는 지분율로 보기 어렵습니다. 공유물분할 경매의 특성상 전체 지분 또는 특정 비율의 지분이 매각 대상일 수 있습니다. 본 보고서에서는 토지 면적과 감정가를 기준으로 분석합니다.)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 노OOOOOOOO (공유자 중 1인으로 추정)

채권자: 노OO (공유자 중 1인으로 추정, 경매 신청인)

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권

주의사항:

본건 지상에 식재된 자연생 입목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

지적도 상 맹지이며 차량 접근이 불가능한 자연림 상태로 조사되었습니다.

육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성이 있으며, 분묘가 소재하는 경우 분묘기지권의 성립 여부가 불분명합니다.

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 옥계리 산80에 소재한 임야입니다.

총 토지 면적은 17,554.00㎡ (약 5,310평)이며, 감정가는 103,568,600원입니다.

건물은 없으며, 토지 위에 자연적으로 자란 나무들은 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

본 경매는 공유물 분할을 위한 경매 절차로 진행되며, 소유자(노OOOOOOOO)와 채권자(노OO)는 해당 토지의 공유자 중 일부로 추정됩니다.

1.3. 입지조건

대상 물건은 창원시 마산합포구 구산면 "안녕마을"의 내 또는 남동측 근거리 지역에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 자연 친화적인 산간 지역의 특성을 보입니다.

본건 토지(산80번지)는 지적도상 맹지이며, 자연림 상태로 차량 접근이 불가능한 것으로 조사되었습니다.

일부 인접 필지는 차량 접근이 가능하고 약 4~5m 폭의 도로와 접해 있으나, 본건 자체의 직접적인 도로 접근성은 매우 제한적입니다.

토지는 전반적으로 급경사의 부정형 지형을 이루고 있으며, 자연림 상태로 이용 중입니다.

주변 지역에 대한 위성 지도 및 시설 검색 결과, 본건 토지 인근에서 특별히 확인되는 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본건은 채무 변제를 위한 일반 경매가 아닌, 공유물 분할을 목적으로 하는 경매입니다.

따라서, 일반적인 경매와 달리 채무 관계나 권리 설정보다는 공유 관계의 명확성과 합리적인 분할이 핵심입니다.

제공된 정보상 별도의 권리 제한 사항(근저당, 압류 등)은 명시되어 있지 않으나, 이는 공유물 분할 경매의 특성상 경매 절차를 통해 정리될 수 있는 부분일 수 있습니다.

다만, '분묘기지권'의 존재 가능성이 특이사항으로 언급되어 있습니다. 만약 분묘가 실제로 소재하고 분묘기지권이 성립된다면, 이는 토지의 이용 및 향후 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건 토지는 자연림 상태의 임야로, 일반적인 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 있습니다.

주변 환경은 농경지와 임야, 그리고 일부 단독주택이 산재한 전원적인 농촌 지역입니다.

인근에 언급된 "안녕마을"은 소규모 주거 단지일 가능성이 높으며, 이는 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 식당 등)의 존재 가능성을 시사하나, 상세한 상권 정보는 부족합니다.

본 토지 자체의 직접적인 상업적 가치보다는, 주변 지역의 개발 추세나 향후 토지 이용 계획에 따라 잠재적 가치가 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 창원시 외곽의 구산면 지역에 위치하여, 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

인근 "안녕마을"을 통해 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근이 가능할 수 있으나, 구체적인 편의시설의 종류나 거리에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 지역 정보 확인이 필요합니다.

차량 접근이 어려운 맹지라는 점을 감안할 때, 창원 시내와의 직접적인 생활권보다는 전원생활 또는 주말 주택 부지로서의 활용이 고려될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 차량 접근 불가: 지적도 상 맹지이며 차량 접근이 불가능하다는 점은 본건 토지 이용 및 개발의 가장 큰 걸림돌입니다. 합법적인 진입로 확보를 위한 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

2. 급경사 지형: 급경사 지세로 인해 토지 개발 시 토목 공사 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

3. 분묘기지권의 불확실성: 분묘가 실제로 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 소유권 행사에 법적인 제약을 받을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

4. 자연림 상태 및 입목: 현황이 자연림이며 입목이 감정가에 포함되어 있어, 향후 토지 형질 변경이나 벌목 시 관련 법규 준수 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

5. 공유물 분할의 복잡성: 공유물 분할 경매의 특성상, 분할 과정에서 공유자 간의 의견 조율이 쉽지 않을 수 있으며, 물리적 분할이 곤란할 경우 소송 등으로 이어질 가능성도 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 옥계리 산80에 위치한 공유물 분할 대상 임야입니다.

주변 자연 환경이 우수하고 감정가 산정이 되어 있다는 점은 긍정적이나, 지적도상 맹지로서 차량 접근이 불가능하고 급경사 지형이라는 점이 매우 큰 단점으로 작용합니다.

또한, 분묘기지권의 존재 가능성, 자연림 상태, 그리고 공유물 분할 경매라는 절차적 복잡성을 고려할 때, 실제 토지 활용 및 투자 가치 판단에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

철저한 현장 확인과 법률적, 행정적 검토를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 입찰을 결정해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 철저한 현장 답사: 맹지 여부, 실제 접근로, 경사도, 분묘 존재 여부, 주변 환경 등을 반드시 직접 확인해야 합니다.

2. 진입로 확보 방안 모색: 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 사도 개설, 혹은 공유물 분할 시 진입로 확보가 가능한 필지로 분할될 수 있는지 등 구체적인 진입로 확보 계획을 검토해야 합니다.

3. 분묘기지권 관련 법률 검토: 분묘가 확인될 경우, 전문가와 상의하여 분묘기지권 성립 여부, 토지 이용 제약, 이장 가능성 및 비용 등에 대한 법률적 분석이 필수적입니다.

4. 공유물 분할 절차 이해 및 활용: 공유물 분할 결과 본인이 취득하게 될 지분의 가치와 활용 방안(예: 타 공유자 지분 매수, 특정 필지 분할 등)을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 장기적 관점의 접근: 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하여, 진입로 확보, 토지 개량 등의 기반 작업을 통해 자산 가치를 높이는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매4계