나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경11977 [3] 경상남도 밀양시 부북면 제대리 544-1 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경11977 [3] 경상남도 밀양시 부북면 제대리 544-1 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매2계 2023타경11977 | 소재지: 경상남도 밀양시 부북면 제대리 544-1 | 감정가: 16,445,790원 | 최저가: 2,760,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2023타경11977 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경11977 (3)

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 제대리 544-1

용도: 전 (밭)

감정가: 16,445,790 원

토지 면적: 850.00㎡ (약 257.13 평)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 표OO

채무자: 표OO

채권자: 경OOOOOOO

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수). 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 제시외 수목 (3-1) 매각 제외 (법정지상권 성립 여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 수목으로 인하여 영향받는 가격임. 기준시점(2023.10.11.) 현재 지적도상 맹지임.

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 부북면 제대리 544-1번지에 소재하며, "송악마을" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 농경지와 취락, 임야가 혼재된 전원적인 환경입니다. 감정평가서 상 기호(3) 토지는 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서 농경지로 이용 중입니다.

1.3. 교통상황

본건 토지에 대한 전반적인 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다. 토지 기호(3)은 현재 농경지로 사용되고 있으며, 지적도상 맹지에 해당합니다. 감정평가서에 따르면, 토지 기호(3) 지상에는 제시외 수목이 식재되어 있으며, 일부 타인이 점유, 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호(3)은 계획관리지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 소, 젖소, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개), 배출시설설치제한지역, 그리고 공장설립제한지역에 포함됩니다.

1.6. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되는 토지 지분 매각 건입니다. 소유자 겸 채무자는 표OO이며, 채권자는 경OOOOOOO입니다.

본 경매의 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 단독 소유권이 아닌 공유 지분으로 매각됩니다. 이에 따라 공유자들의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

핵심 주의사항으로는 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 1회에 한해 적용됩니다.

법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 수목(3-1)은 매각에서 제외되었으며, 최저매각가격 또한 이러한 수목의 존재로 인해 영향을 받은 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리 분석 상 리스크는, 기준시점(2023년 10월 11일) 현재 지적도상 본건 토지가 맹지라는 점입니다.

1.7. 상권분석

본건은 전원 마을 인근의 농경지로서, 주변은 농경지와 산림, 일부 주거지가 혼재된 지역입니다. 따라서 직접적인 상업 상권은 발달하지 않았으며, 전원생활이나 농업 활동을 중심으로 한 생활권으로 볼 수 있습니다.

1.8. 생활정보

본건은 "송악마을" 북서측 인근에 위치하여 마을과의 연계성은 있습니다. 다만, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점으로, 도로 접근성 확보가 어렵습니다. 이는 향후 토지 활용 및 건축에 큰 제약이 될 수 있습니다.

농지이므로 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

지분 매각이므로 공유자들과의 관계 설정, 지분 경계 확인, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성에 대비해야 합니다.

법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 수목이 매각에서 제외되어, 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 감정평가서에 따르면 토지 기호(8, 11)의 일부는 타인에게 점유, 사용 중인 것으로 조사되었으며, 토지 기호(7, 9, 10) 및 (12) 지상에는 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이 부분은 명도 협상 및 토지 개발 시 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 부북면 제대리 소재 토지 지분 경매 건으로, 맹지라는 중대한 문제와 농지 취득 자격, 지분 매각, 분묘 소재 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

그러나 이러한 리스크에도 불구하고, 계획관리지역에 속해 있으며, 잠재적인 가치 상승 가능성을 염두에 둔다면, 철저한 사전 조사와 법적 검토를 바탕으로 접근할 경우 가격적인 메리트를 얻을 수 있는 물건입니다.

도로 확보 방안 마련, 공유자들과의 원만한 협의, 그리고 농지 취득 자격 요건 충족이 성공적인 경매 진행 및 토지 활용의 핵심이 될 것입니다.

1.11. 투자 포인트

본건은 맹지라는 단점을 해결할 수 있는 방안(예: 인접 토지 매입을 통한 맹지 해소)을 강구하고, 공유자들과의 협력을 통해 지분 문제를 해결할 수 있으며, 농지 취득 자격이 있는 투자자에게는 저가 매수를 통한 잠재적 시세차익을 기대해 볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

계획관리지역이라는 용도지역은 향후 관련 규제 완화 시 토지 활용 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

토지 기호(2, 5)는 현황 도로 및 농경지로, (6)은 현황 도로로, (11)은 주차장 등으로 이용 중인 점은 토지의 일부 활용 가치를 시사합니다.

지도 및 주변 시설 검색 결과, 본건 토지의 직접적인 인근 지역에서 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축 사육 제한 구역 및 배출 시설 설치 제한 지역에 포함되어 있어, 특정 업종의 건축 및 운영에는 제한이 있을 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계