나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12567 [2] 경상남도 창녕군 부곡면 부곡리 529 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12567 [2] 경상남도 창녕군 부곡면 부곡리 529 답 경매

• 사건번호: 2023타경12567
• 주소: 경상남도 창녕군 부곡면 부곡리 529
• 감정가: 1,194,400원
• 최저가: 129,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 답

밀양지원 경매1계 2023타경12567 | 소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 부곡리 529 | 감정가: 1,194,400원 | 최저가: 129,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경12567 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경12567 (2)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 부곡리 529 (경매 대상 토지 일부)

용도: 답 (농지)

감정가: 1,194,400원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

건물면적: 0.00㎡ (단, 건물감정평가요항표상 철파이프조 슬레이트지붕 단층 창고 존재 - 현장 확인 필수)

소유자/채무자: 오OO

채권자: 농OOOOOOOO (농업 관련 금융기관 추정)

1.2. 경매 기본 내역

사건번호: 밀양지원 2023타경12567 (2)

구분: 부동산강제경매

감정가: 1,194,400원

최저매각가격: (정보 없음)

재매각 물건

1.3. 소재지 및 현황

주소: 경상남도 창녕군 부곡면 부곡리 529 (경매 대상 토지 일부)

주위환경: '부곡초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역. (일부 토지는 창녕군 영산면 월령리 소재)

교통상황: 제반 교통사정은 보통시됨.

토지 형태 및 이용 상태: 부정형 경사지의 토지로서, 휴경지 등으로 이용 중.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 관련 토지(기호 (2))는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

(참고: 기호 (3)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이며, 기호 (4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역입니다.)

1.5. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

지분 매각 (전체 토지의 일부 소유권만 매각 대상)

공유자 우선매수 신고 가능 (1회에 한함)

지적도상 맹지 (기호 (2), (4) 토지 - 차량 접근성 확인 필수)

분묘 다수 소재 (분묘기지권 성립 여부 불분명 - 법적 검토 필요)

재매각 물건

제시외 수목 및 수목 식재, 자생 잡목 존재 (토지 가치 및 이용에 영향 가능)

일부 토지가 현황상 ‘도로’로 이용 추정 (기호 (3) 토지)

경계 불분명, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량 필요

1.6. 건물 현황 (감정평가서 기반)

건물 기호 (1): 철파이프조 슬레이트지붕 단층 건물

이용 상태: 창고로 이용 중

내외부 마감: 강판 및 슬레이트 마감 등

주의: 초기 제공 정보상 건물 면적이 0.00㎡로 기재되었으나, 감정평가서상에는 위와 같은 창고 건물이 존재하므로, 실제 현황 확인 및 법적 권리 관계 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 입지조건

본건(기호 (2))은 경상남도 창녕군 부곡면 부곡리 소재 '부곡초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야로 주로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 전반적으로 보통 수준으로 평가되었으나, 본건 토지(기호 (2), (4))는 지적도상 맹지이므로 실제 차량 접근성 및 도로 이용 가능 현황에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

용도지역은 도시지역 내 자연녹지지역 및 일부 토지는 계획관리지역 등으로 지정되어 있어, 토지 활용 방안 검토 시 관련 법규를 숙지해야 합니다.

1.8. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었습니다.

소유자는 오OO이며, 채무자 겸 소유자입니다. 채권자는 농OOOOOOOO으로 기재되어 있습니다.

등기부등본 상 소유권 외 별도의 제한 물권(근저당, 전세권 등)은 명확히 확인되지 않았으나, 강제경매 개시 결정 외 추가적인 압류, 가압류, 경정 등기 등 권리 관계 변동 가능성에 대해 등기부 열람을 통해 최종 확인이 필요합니다.

본 물건은 토지 일부 지분 매각 건이므로, 공유자들의 우선매수권 행사 가능성에 유의해야 합니다. 이는 낙찰 후에도 공유 관계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 근본적인 사유를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 상권분석

본건이 소재한 지역은 농경지와 임야, 그리고 일부 주택이 산재해 있는 농촌 지역입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 산업 시설은 확인되지 않으며, 주민들의 생활 편의시설 이용은 인근 읍면 지역을 통해 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서 상업적 가치보다는 농업 생산 활동 또는 전원 생활 목적에 부합하는 입지라고 판단됩니다.

1.10. 생활정보

가장 근접한 교육 시설로는 '부곡초등학교'가 본건 북측 인근에 위치하고 있어, 해당 초등학교 이용이 필요한 경우 고려해볼 수 있습니다.

생활 편의시설은 원거리에 위치할 가능성이 높으며, 차량을 이용한 이동이 일반적일 것으로 보입니다.

주변 환경은 농경지 및 임야 위주로 이루어져 있어 비교적 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.11. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

맹지 (기호 (2), (4) 토지): 지적도상 도로와 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 등 법적 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 실제 차량 접근 가능 여부와 인접 토지 사용 승낙 등 추가적인 확인이 필수적입니다.

분묘기지권: 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 분묘 이장 등으로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 가능성을 내포하고 있습니다.

농지 취득 자격: 본건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 의무이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 매우 높은 위험이 있습니다.

지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자와의 관계 설정 및 지분 행사 방식에 대한 명확한 이해가 선행되어야 합니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사로 인해 낙찰이 무효화될 수도 있습니다.

건물 현황 불일치: 초기 제공 정보 상 건물 면적이 0.00㎡로 표기되었으나, 감정평가서 상에는 창고 건물이 존재한다고 명시되어 있어, 실제 현황과 정보 간의 차이가 있습니다. 이에 대한 정확한 확인과 법적 검토가 반드시 필요합니다.

재매각 사유: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 근본적인 사유를 면밀히 파악해야 합니다. 이는 유사한 문제가 재발할 가능성을 시사합니다.

경계 및 현황 불분명: 토지 경계가 불분명하여 정확한 위치 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 현황 이용 상태나 점유 현황 등이 달라질 수 있습니다.

제시외 물건: 토지 위에 식재된 수목, 자생 잡목, 분묘 등이 존재하며, 이들 물건에 대한 권리 관계 및 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

1.12. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 1,194,400원으로 책정되었습니다. 본 건은 지적도상 맹지이며, 다수의 분묘가 소재하고 그 권리 성립 여부가 불분명한 점, 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수 가능성 등 다수의 명확한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 제공된 정보와 감정평가서 상의 건물 현황 불일치 문제도 확인되어 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 투자 대상보다는 가격 메리트가 크거나, 특수한 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.13. 투자 포인트

낮은 가격 메리트: 명시된 여러 리스크와 맹지, 지분 매각 등의 이유로 인해 일반 투자자들의 접근이 상대적으로 어려워 경쟁이 적을 수 있습니다. 이를 통해 잠재적으로 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

농업 또는 전원 생활 목적: 농지로서 직접 영농 활동을 하거나, 조용하고 자연 친화적인 환경을 활용한 전원 생활 공간으로서의 활용 가능성이 있습니다.

용도 지역의 잠재력: 본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역 및 일부 계획관리지역에 속해 있어, 향후 관련 법규의 완화나 개발 계획 수립 시 토지의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 다만, 맹지 해소 및 분묘 관련 문제 해결이 선결 과제입니다.

문제 해결 시 가치 상승: 분묘 관련 법적 문제를 명확히 해결하고, 맹지 문제를 해소하여 도로를 확보한다면, 토지의 본래 가치를 회복하거나 그 이상으로 상승시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 본건의 투자 가치는 명확한 리스크 분석과 철저한 현장 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 판단해야 합니다. 현재로서는 혐오시설이 인근에 있다는 특별한 정보는 검색되지 않았으나, 입찰 전 반드시 주변 환경에 대한 직접적인 확인이 필요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계