나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11073 [1] 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 146 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2024.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 소재 ‘장척호’ 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변
은 중,소규모의 공장, 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시 전반적
인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 평지로서 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 남동측으로 노폭 약 4∼6미터 내외의 도로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 4미
터 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2. 일반철골구조 패널지붕 2층건물로서,

주기둥: H-Beam
벽 체: 난연판넬마감 등,
내 벽: 판넬 및 벽지, 타일마감 등,
천 정: 판넬 및 텍스마감 등,
바 닥: 에폭시 및 타일, 장판지깔기 등,
창 호: 새시 및 페어글래스창구조임.

이용상태

기호2: 1층 - 공장(제조업소) 및 창고(냉동창고 등) 등,
2층 - 사무실 및 숙소, 식당, 주방, 화장실 등.

설비내역

전기설비, 급,배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 공조설비, 에어커텐설비, 천정매립형냉난
방설비, 전기판넬에 의한 바닥난방설비, 전기온수기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 등 참조 바람.

공부와의 차이

기호2 건물 1층은 공부상 용도별(제조업소 및 부속창고)로 면적 구분되어 각각 등재되어있으
나 현황 한 동의 건물로서 1층 대부분 공장(제조업소)으로 이용중이고, 일부 창고(냉동창고
등)로 이용중이며, 2층은 용도가 사무소이나 일부 사무실 및 일부 숙소. 식당 등으로 이용중
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 단전 및 단수상태로 장기간 가동중단된 상태로 조사되고, 상세
임대관계는 미상임.
나. 기 타 :
① 본건 기계기구는 김말이기계, 사각스팀솥, 스팀보일러, 배합기, 초파, 김말이 튀김라
인 설비 등으로서 기계기구의 정상 가동 여부 및 주요부품의 소재 여부 등은 경매입
찰시 재확인을 요함.
② 기계기구 기호8은 현황 소재불명으로 평가제외하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.
일괄매각. 제시외 건물(2-1,2-2) 및 제시외 구조물(2-3) 매각 포함. 기계기구 중 일련번호 8. 밴드실러는 소재불명으로 매각제외. [목록1] 위 지상 이동용이한 컨테이너박스 2동은 평가 제외. 기계기구의 정상 가동 여부 및 주요부품의 소재 여부 등은 경매입찰시 재확인을 요함. [목록2] 건물 1층은 공부상 용도별(제조업소 및 부속창고)로 면적 구분되어 각각 등재되어있으나 현황 한 동의 건물로서 1층 대부분 공장(제조업소)으로 이용중이고, 일부 창고(냉동창고 등)로 이용중이며, 2층은 용도가 사무소이나 일부 사무실 및 일부 숙소.식당 등으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경11073 (1)

물건종별: 공장

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 146 (도로명: 경상남도 창녕군 영산월령로 414-12)

감정가: 604,951,300원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (근저당권자)

토지 면적: 724.00㎡ (약 219평)

건물 면적: 570.40㎡ (약 172.5평)

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 소재 ‘장척호’ 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 중,소규모의 공장, 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려 시 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측 및 남동측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 도로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 현황: 본 건 토지는 사다리형에 유사한 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있으며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 해당합니다.

3. 입지조건

3.1. 상권분석

주변 환경: 본 건은 중소 규모의 공장, 농가주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 이는 지역 기반의 산업 활동이 이루어지는 곳으로 판단됩니다.

업종 적합성: 현재 공장으로 이용 중이며, 주변 환경 또한 유사한 업종이 입지하기에 비교적 적합합니다.

4. 상권분석

4.1. 생활정보

편의시설: 제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 현황 파악이 어렵습니다. 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상가 및 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 시설: 공장, 농경지, 농가주택이 혼재되어 있어 조용한 환경이지만, 생활 기반 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 자료 내에서는 주변 혐오시설에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2023.01.27, 384,000,000원)

임의경매 신청 채권자: 농협은행 (2024.04.19, 329,559,101원)

기타 말소 예정 권리: 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 박홍해 가압류, 창녕군 압류, 한국전력공사 가압류.

소유권 이전: 김나연 (2016.07.07), 주식회사윤진에프엔에스 (2022.12.30, 사업양수도)

임차인 현황:

* 김 (김나연): 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-04-15. 대항력 없음. (소유자와 동일인일 가능성이 높아 보입니다.)

* 주식회사윤진에프엔에스: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2022-12-21. 대항력 있음. (비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, '대항력 있음'으로 기재된 점은 명도 시 주의가 필요한 부분입니다.)

권리분석 총평:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인(주식회사윤진에프엔에스)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 '대항력 있음' 표시는 추후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6. 권리분석

6.1. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 최초 경매에서 매수인이 나타나지 않았거나 계약을 포기한 사유가 있을 수 있습니다. 입찰 시 이러한 점을 고려해야 합니다.

대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 신고된 주식회사윤진에프엔에스의 경우, 보증금과 차임이 0원으로 표기되어 있어 실질적인 재정 부담은 없을 수 있으나, 계약 관계 및 점유 여부에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

기계기구 상태: 매각 대상 기계기구 중 일부(밴드실러)는 소재 불명으로 매각에서 제외되었습니다. 나머지 기계기구의 정상 가동 여부 및 주요 부품의 소재 여부는 현장 입찰 시 반드시 재확인해야 합니다. (현장 조사 결과, 단전/단수 상태로 장기간 가동 중단 추정)

제시외 건물 및 구조물: 제시외 건물(2-1, 2-2) 및 구조물(2-3)은 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너 박스 2동은 평가에서 제외되었습니다. 이는 현황과 공부상 차이를 명확히 파악해야 할 부분입니다.

건물 이용 현황: 공부상 용도와 실제 이용 용도에 일부 차이가 있습니다. 1층은 대부분 공장으로, 일부는 창고(냉동창고 등)로 이용 중이며, 2층은 사무실, 일부 숙소 및 식당 등으로 이용 중입니다. 이러한 현황 이용에 따른 행정적 문제는 현재로서는 없어 보이나, 향후 용도 변경 등을 고려할 경우 참고해야 합니다. (건축물대장상 주용도는 '제2종근린생활시설'이나, 실제 이용은 '공장'으로 확인됨)

7. 잠재적 리스크

7.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면에 위치한 공장으로, 지역 내 중소 규모의 공장들이 입지한 곳에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 6억 495만 원대입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음' 표시에 대한 명확한 확인 절차가 필요합니다.

기계기구의 경우 일부 제외 및 작동 여부 확인이 필요한 점, 그리고 재매각 물건이라는 점은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 종합 의견

8.1. 투자 포인트

지역 내 공장 부지 확보: 영산면 지역에서 사업을 영위하거나 확장하려는 사업자에게 유리한 기회를 제공할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 관리 및 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

재매각으로 인한 가격 메리트: 재매각 물건의 특성상, 입찰 경쟁이 예상보다 낮을 경우 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

최저 매각 가격: (재매각 시 조정될 수 있으며, 제공된 정보로는 최초 최저매각가격 기준)

매수 신청 보증금: 최저 매각 가격의 20%

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 경매 물건의 특수성(대항력 있는 임차인, 재매각, 기계기구 상태 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

단순 감정가만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 대항력 있는 임차인에 대한 상세 확인, 기계기구의 실사, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

일반적인 공장 경매 물건의 낙찰가율(60~80%)을 참고하되, 본 물건의 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 약 4억 2천만원 ~ 4억 5천만원 범위 내에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권해드립니다. (이는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개별 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

10. 예상 입찰가

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.