나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10513 [1] 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 산37 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10513 [1] 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 산37 임야 경매

• 사건번호: 2024타경10513
• 주소: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 산37
• 감정가: 41,145,680원
• 최저가: 4,841,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

밀양지원 경매2계 2024타경10513 | 소재지: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 산37 | 감정가: 41,145,680원 | 최저가: 4,841,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경10513 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경10513 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 산37

용도: 임야

감정가: 41,145,680원

토지면적: 12,595.00㎡ (약 3,809.76평)

토지 지분율: 273563.4 (지분매각 대상)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 하OO

채무자: 하OO

채권자: 부OOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 소재 "봉산교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 시가지 인근의 임야 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 출입은 불가능하며, 대중교통 사정은 노선버스 운행 횟수 및 버스정류소까지의 거리를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 부정형의 완경사지로, 소나무와 기타 잡목이 자생하는 자연림 상태입니다. 지적도상 맹지이므로 접근성에 대한 고려가 필요합니다. 토지는 자연녹지지역과 계획관리지역에 걸쳐 있으나, 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 감정평가되었습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 하OO입니다. 채권자는 부OOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 토지 전체가 아닌 일부 지분만이 매각 대상이 된다는 의미입니다. 또한, '공유자 우선매수신고'가 가능하며, 이는 기존 공유자가 경매물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있음을 시사합니다. 이 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다. 토지 지상에는 연고 미상의 분묘 6기가 소재하며, 이에 대한 '분묘기지권'이 존재합니다. 본건은 '재매각' 건으로, 과거 경매에서 유찰되었음을 알 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면의 임야 지대로, 주변은 시가지 인근의 자연녹지 및 계획관리지역에 속합니다. 전반적으로 농업 및 산림 지역의 특성을 보이며, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. "봉산교차로" 인근에 위치하여 어느 정도의 교통 접근성은 있으나, 차량 출입이 어렵다는 점을 고려하면 상권의 직접적인 수혜를 받기는 어렵습니다. 현재로서는 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야이므로 일반적인 주거지로서의 생활 편의 시설 접근성은 제한적입니다. 차량 출입이 어려운 맹지이며, 대중교통 사정도 보통 수준이므로 도시 지역과의 접근성이 주요 고려 사항입니다. 가장 가까운 시가지나 편의 시설은 도보로 접근하기 어려울 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 공유자들과의 관계 설정, 지분 처분의 어려움 등이 발생할 수 있습니다. '맹지'라는 점은 토지의 활용도를 심각하게 제한하며, 차량 통행로 확보를 위한 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다. 6기 이상의 분묘가 존재하고 '분묘기지권'이 설정되어 있어, 해당 분묘와 관련된 법적, 현실적인 문제 해결이 필요할 수 있습니다. 또한, '재매각' 건이라는 사실은 이전 경매에서 해당 물건의 매력이 부족했거나, 혹은 잠재적 문제점 때문에 낙찰되지 못했음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 계성면의 임야로, 지분 매각, 맹지, 다수의 분묘 존재, 공유자 우선매수권 등의 복합적인 위험 요소를 안고 있는 물건입니다. 재매각 건이라는 점도 낙찰에 대한 부담감을 높일 수 있습니다. 이러한 단점에도 불구하고, 입찰가를 신중하게 결정한다면 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 여지는 있습니다. 토지의 향후 개발 가능성이나 인근 토지와의 통합 가능성 등을 염두에 둔다면 고려할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **저가 매수의 기회**: 재매각 물건이며 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

2. **장기적 토지 가치 상승 기대**: 향후 지역 개발 계획이나 도로망 확충 등 외부 요인에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

3. **공유자 우선매수권 활용**: 본건 지분의 기존 공유자가 실수요자라면, 우선매수권을 행사하여 단독 소유권을 확보하려는 움직임이 있을 수 있습니다. (반대로, 입찰자에게는 해당 리스크로 작용할 수 있습니다.)

4. **자연녹지 및 계획관리지역**: 관련 법규 내에서 향후 토지 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계