나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10353 [3] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 산209 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10353 [3] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 산209 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경10353 | 소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 산209 | 감정가: 16,365,000원 | 최저가: 3,432,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경10353 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경10353 (3)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 산209

용도: 임야

감정가: 16,365,000원

토지면적: 5,455.00㎡ (약 1,650.14평)

토지 지분율: (제공된 정보 상 지분율 수치에 대한 명확한 해석이 어려워 전체 토지 매각으로 간주합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (전체 토지)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 지적도상 맹지임. 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립 여부 불분명함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 산209에 위치한 임야입니다. 주위는 마을 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 물건은 지적도상 맹지이며, 급경사 지세로 이루어져 있습니다. 기호 ①, ③ 토지는 사다리형, 기호 ② 토지는 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 기호 ② 토지는 남서측으로 소폭의 비포장 농로가 소재하나, 도로 접근성은 매우 제한적입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 장OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 권리 분석 상 가장 큰 쟁점은 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중요한 권리 문제입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정된 농업 및 산림 활동 중심의 농촌 지역에 해당합니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 주위 환경이 마을 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 점으로 미루어 볼 때, 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 정도가 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 개발이 제한적인 임야 지역으로, 직접적인 주거 생활이나 편의 시설 이용에는 제약이 따릅니다. 주변 마을 취락이나 농경지가 있으나, 정확한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 교통 상황은 관내 대중교통 사정을 고려할 때 보통 수준으로 평가되나, 맹지인 점을 감안하면 접근성은 매우 낮습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지로서 도로 접근성 부족은 가장 큰 리스크입니다. 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 분묘기지권의 존재 여부 및 성립 가능성은 토지 사용에 있어 법적 분쟁을 야기할 수 있으며, 이에 대한 불확실성이 리스크로 작용합니다. 급경사 지세는 토지의 활용도를 낮추며, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 개발 및 활용 범위를 더욱 축소시킵니다. 공부와의 차이(현황 일부 묘지, 과수원) 또한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍에 위치한 임야로, 맹지, 급경사, 분묘기지권의 가능성, 다양한 토지 이용 제한 등 여러 개발 및 활용상의 어려움을 안고 있습니다. 감정가는 이러한 제약 사항을 반영하여 산정된 것으로 보입니다. 토지 자체의 자연림으로서의 가치나, 특정 농림업 활동을 위한 목적 외에는 실질적인 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 낙찰 후에는 반드시 분묘기지권 성립 여부 및 도로 접근성 확보 방안에 대한 철저한 조사와 해결 노력이 수반되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 명확한 단점이 존재하는 만큼, 접근 방식에 따라 기회가 될 수도 있습니다.

첫째, 해당 지역의 농림업 또는 산림 관련 활동에 대한 이해가 깊고, 맹지 해소 및 분묘 관련 문제를 법률적, 행정적으로 해결할 수 있는 전문성과 자본을 갖춘 투자자에게는 장기적인 관점에서 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

둘째, 현재 감정가는 이러한 제반 리스크를 반영한 수준일 가능성이 높으므로, 리스크 해소 시 상대적인 가격 메리트를 기대할 수 있습니다.

셋째, 개발 목적이 아닌, 순수하게 자연림이나 특정 목적의 토지로서 장기 보유할 의향이 있는 투자자에게는 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 투자 전 반드시 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 명확히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계