나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26492 [1] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 110동 1층101호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "삼성중공업" 서측 인근에 위치하며, 부근으로 공동주택, 공장 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(기숙사)로 이용중인 것으로 조사되나, 현장 조사시 폐문, 부재 등으로 인하여 내부는 조차치 못하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필의 일단지 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 북동측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

[장평동 1115-7]

자연녹지지역,소로2류(폭8m-10m)(2013-11-11)(접합),중로2류(폭15m-20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

[장평동1115-10]

자연녹지지역,중로2류(폭15m-20m)(저촉)가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
집한건물은 토지와 건물이 일체로 거래되는바, 토지(대지권)를 포함해 건물을 일괄 평가하되, 한국부동산연구원에서 제시한 집합건물 토지·건물 배분비율표에 의한 배분 내역 등을 참조하여 토지·건물 배분비율을 구분건물감정평가명세표에 별도 부기하였으니 참고바람.

본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

공동주택(기숙사)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2024타경26492 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 110동 1층 101호

건물용도: 기숙사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호

현황: 공동주택(기숙사)로 이용 중임.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 83,000,000원

토지면적: 192.20㎡ (약 58.14평)

토지지분: 192.1968㎡ (약 58.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 139.73㎡ (약 42.27평)

건물지분: 139.733㎡ (약 42.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

특수물건정보: 재매각

기타참고사항: 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "삼성중공업" 서측 인근에 위치하며, 부근으로 공동주택, 공장 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 통행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 자연녹지지역이며, 소로2류(폭8m-10m), 중로2류(폭15m-20m)에 접합되어 있고 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 25일 접수된 현대카드의 가압류(갑9)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없음.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록 및 여러 가압류, 압류가 존재하며, 본건은 강제경매로 진행되고 있음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임 (말소기준권리 이하).

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

건축물대장상 본 건물은 "삼성중공업 협력업체 복지기숙사"이며, 총 10개동으로 구성되어 있고, 해당 물건은 110동 1층 101호임. 본 건물은 2014년 건축되어 2016년 사용 승인되었으며, 공동주택 용도로 사용되고 있음.

4.2. 유사 물건 거래 동향

주변의 최근 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있음.

* 2026년 2월, 64.56㎡ 규모의 '허브카운티2단지' 연립주택이 8,000만원에 거래되었음. 이는 약 123.9만원/㎡ 수준임.

* 2026년 2월, 71.55㎡ 규모의 '성아빌라' 다세대주택이 6,500만원에 거래되었음. 이는 약 90.8만원/㎡ 수준임.

* 2026년 2월, 64.56㎡ 규모의 '허브카운티1단지' 연립주택이 9,000만원에 거래되었음. 이는 약 139.4만원/㎡ 수준임.

본건 물건의 건물면적은 139.73㎡이며, 감정가는 83,000,000원임. 이는 약 59.5만원/㎡ 수준으로, 최근 주변 유사 면적 및 건축 연도(2014년)의 연립주택 거래가(약 124만~139만원/㎡)와 비교할 때 감정가가 현저히 낮게 책정되었을 가능성이 있음. 그러나 본건은 기숙사 용도라는 특수성이 있으며, 재매각 및 내부 미확인 등의 리스크 요인이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 차량 접근 가능, 대중교통 이용 보통 수준.

* 편의시설: 삼성중공업 인근 지역으로 상업 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 혐오시설: 인근 지역에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐수 처리장 등)은 검색되지 않았음. 다만, 삼성중공업 관련 산업 시설이 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 인해 내부를 확인하지 못하여 정확한 이용 현황 및 관리 상태 파악이 어려움. 감정평가는 외부 관찰 및 공부에 근거하였으므로, 입찰 전 내부 확인이 필수적임.

* 재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 발생했던 문제점이 있을 수 있으므로 상세한 확인이 필요함.

* 토지이용계획: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 삼성중공업 협력업체 복지기숙사 내 위치한 기숙사 용도의 물건으로, 인근 산업단지 종사자들의 수요가 예상되는 입지 조건을 가지고 있음. 감정가는 83,000,000원이나, 유사 연식의 주변 주택 거래가 대비 면적당 가격이 상당히 낮게 평가된 것으로 보임. 그러나 재매각 물건이며 내부 미확인이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 삼성중공업 인근의 안정적인 임대 수요 기대.

* 현저히 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

* 건물 노후도가 비교적 낮음 (2014년 건축).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 주택 거래가는 8,000만원에서 9,000만원 수준이나, 이는 약 64~71㎡ 면적 기준임. 본건 물건은 139.73㎡임에도 불구하고 감정가가 8,300만원이라는 점은 매우 큰 차이를 보임. 만약 본건의 단위 면적당 가치가 주변 시세와 유사하다면, 실질적인 시장 가치는 감정가를 훨씬 상회할 수 있음 (약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 수준 추정).

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 재매각 물건이며 내부 상태 확인이 불가하다는 점, 그리고 기숙사라는 특수 용도임을 감안할 때, 높은 낙찰가율을 적용하기는 어렵다고 판단됨. 감정가(8,300만원)를 기준으로 하되, 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간의 프리미엄을 더한 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고함. 단, 이는 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인을 전제로 하며, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.