나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28375 [1] 경상남도 통영시 미수동 193 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28375 [1] 경상남도 통영시 미수동 193 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경28375 | 소재지: 경상남도 통영시 미수동 193 | 감정가: 176,778,000원 | 최저가: 18,981,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경28375 (1)이며, 소재지는 경상남도 통영시 미수동 193입니다.

물건의 용도는 '답'(논)이나 현황은 '전'(밭)으로 이용 중이며, 토지 면적은 1779.00제곱미터 (약 538.16평)이고, 감정가는 176,778,000원입니다.

1.2. 매각 형태 및 지분 정보

본 경매는 '토지일부지분매각'으로 진행됩니다. 전체 면적 1779.00제곱미터 중 지분율 144899.55에 해당하는 부분이 매각 대상이며, 이는 공유자들과의 관계 정립이 필수적인 투자 물건임을 의미합니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자는 김OOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 진OOO입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '통영해양관광공원'의 남동측 인근 농경지대에 위치하며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하여 향후 개발 여지가 있으나, 현재는 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m이내)으로 지정되어 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

토지의 형태는 부정형 완경사입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건 근거리까지 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 동측 및 서측으로 노폭 약 1.5m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보

현재 농경지대로 상권이 형성되어 있지 않습니다.

자연녹지지역이자 통영해양관광공원 인근에 위치하고 있어, 향후 통영시의 관광 개발 방향에 따라 잠재적인 관광 및 휴양 시설 부지로의 활용 가능성을 가질 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 편의 시설, 학교 등 일반적인 생활 정보나 혐오 시설에 대한 내용은 확인할 수 없습니다.

3. 권리 분석 및 법률적 검토

3.1. 핵심 특이사항 및 주의사항

본 건은 '농지취득자격증명원 제출 요함'이 가장 중요한 특이사항입니다. 낙찰 후 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

'공유자우선매수신고'가 1회에 한하여 허용됩니다. 따라서 공유자가 경매에 참여할 경우 입찰자는 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다.

'법정지상권' 성립 가능성이 있으므로, 토지상에 건물이 없다고 해도 이와 관련된 권리 분석을 철저히 진행해야 합니다. (다만 감정평가서상 제시외 목록은 없다고 명시됨)

'재매각' 이력은 본 건이 이전에 낙찰 또는 매각 결정 후 취소된 이력이 있음을 시사하므로, 재매각 사유를 확인하여 동일한 리스크가 없는지 검토해야 합니다.

3.2. 매각 제외 물건

감정서상 제시외 건물(‘ㄱ’)이 매각에서 제외되므로, 토지 위에 존재하는 경우 이에 대한 법적 관계(철거, 점유 등)를 별도로 해결해야 할 수 있습니다.

4. 투자 경제성 및 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명원 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크: 농지 전용 계획이나 영농 계획이 확실하지 않으면 큰 위험이 될 수 있습니다.

2. 지분 매각 리스크: 공유자들과의 협의 및 관계 정립이 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 분쟁 가능성이 높습니다.

3. 공유자우선매수 리스크: 공유자의 우선매수권을 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

4. 법정지상권 리스크: 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

5. 제시외 건물 리스크: 매각 제외된 건물의 처리 문제(철거, 부당이득 반환 등)가 발생할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 지연 개발 잠재력: 도시지역 내 자연녹지지역 토지로, 향후 용도 변경 또는 개발 행위 허가를 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 관광 인프라 인접: '통영해양관광공원' 인근에 위치하여 관광/휴양 관련 수요 증가 시 수혜를 입을 수 있습니다.

3. 현황 '전' 이용 가능성: 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 점을 고려하여 영농 계획을 수립할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 컨설팅

5.1. 종합 의견

본 통영시 미수동 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명원 제출 의무, 공유자우선매수 등 여러 특이사항을 안고 있어 난이도가 매우 높은 특수 물건입니다.

하지만 통영의 도시지역 내 자연녹지 토지로서 장기적인 개발 가능성 및 입지적 잠재력을 보유하고 있습니다.

따라서 본 물건은 단순히 시세 차익을 목적으로 하기보다, 농지 자격 취득이 가능하고 공유자와의 관계를 원만히 해결할 수 있는 법적 지식과 자본력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다.

5.2. 제언 및 결론

입찰 전, 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 지자체에 문의하여 확인하고, 법정지상권 및 제시외 건물의 법률적 검토를 완료해야 합니다.

또한 낙찰 후 공유자 지분 매입 또는 공유물분할소송을 통해 전체 토지를 확보할 전략까지 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계